Налог на имущество во франции
Содержание недвижимости во Франции
Какие налоги должны платить владельцы недвижимости во Франции? В какую сумму обойдется содержание апартаментов в резиденции класса «люкс»? Сколько стоит проезд на транспорте, питание в кафе и ресторанах, мобильная связь? На эти и многие другие вопросы вы найдете ответ в этом материале. Обновлено 06 декабря 2016 года.
С 9 февраля 1999 года, когда во Франции вступила в силу налоговая конвенция, россияне, проживающие на территории этой страны, могут избежать двойного налогообложения при уплате подоходного, имущественного налога и налога на прибыль. При этом российские владельцы недвижимости во Франции должны платить все соответствующие сборы в стране нахождения объекта.
- Читайте подробнее о процедуре покупки недвижимости во Франции.
Регистрационные сборы на приобретение недвижимости
Все покупатели недвижимости во Франции сталкиваются с оплатой обязательных сборов (droits d’enregistrement) на приобретение недвижимого имущества. Эти сборы представляют собой оплату за регистрацию смены владельца. Они выплачиваются нотариусу как представителю интересов государства в день подписания договора купли-продажи. Размер выплат зависит от года постройки объекта. Сборы за новое жилье (до пяти лет) составят приблизительно 2-3% от его фактической стоимости. Объекты вторичного рынка облагаются 6-7% сбором.
- Узнайте, сколько можно заработать на инвестициях в недвижимость Франции.
Налог на недвижимость
Налог на недвижимость (Taxe foncière) – ежегодный налог на владение недвижимостью во Франции. Сумма налога напрямую зависит от ее площади и местонахождения. Устанавливается налоговыми органами согласно кадастру и расчитывается от средней арендной стоимости, которая устанавливается государством для каждого конкретного региона. Власти на основе статистики фиксируют, сколько стоит аренда квадратного метра в том или ином городе или городском районе. У недвижимости, расположенной в престижных кварталах, более высокая арендная стоимость, соответственно, и более высокий налог.
Налог на проживание
Налог на проживание (Taxe d'habitation) ежегодно платят собственники недвижимости во Франции или арендаторы, которые занимают помещение на 1 января налогового года. Налогом облагается основное место проживания. Если собственник объекта во Франции не проживает в нем постоянно, а использует дом только в летний период, то величина этого налога фактически равна налогу с недвижимости. Величина сбора зависит от дохода и состава семьи.
Примерный расчет суммы ежегодного налога на недвижимость и на проживание:
Апартаменты в Ницце – 120 кв.м:
- налог на недвижимость – €1330
- налог на проживание – €1430
Апартаменты в Жуан-ле-Пен/Антибы – 80 кв.м
- налог на недвижимость - €1620
- налог на проживание – €2400
Вилла в Вильфранш-сюр-Мер – 250 кв.м
- налог на недвижимость – €5220
- налог на проживание - €8600
Вилла в Каннах - 350 кв.м
- налог на недвижимость – €4220
- налог на проживание – €5600
Вилла в Кап-д-Антиб - 200 кв.м
- налог на недвижимость– €1900
- налог на проживание – €2230
Налог на богатство
Налог на богатство - это характерная особенность Франции. Печально известный сбор, который подразумевал, что любой гражданин Франции, зарабатывающий от €1 млн, должен отдавать 75% своего дохода государству, был анонсирован в 2012 году Франсуа Олландом. Это нововведение тогда вызвало много шума в обществе и неоднократно подвергалось суровой критике видных политических деятелей страны и простых граждан. Налог стал одним из самых высоких в мире. После того, как он вступил в силу, отток иностранных инвестиций из Франции достиг небывалых размеров. Французы также не хотели мириться с новым законом. Все помнят скандальный переезд Жерара Депардье в Бельгию и его отказ от французского гражданства. Налог на богатство (ISF – impôt sur la fortune) выплачивается каждый год только в том случае, если чистая стоимость имущества равна или превышает €1,3 млн. Отметим, что расчет стоимости налога начинается от €800 тыс. Кредит и другие обязательства налогоплательщика принимаются в расчет для оптимизации налога. Например, при стоимости виллы €3 млн и кредите в €2 млн чистая стоимость объекта составляет менее €1,3 млн, поэтому налог на богатство с владельца не взимается.
| Налоговый расчет ISF на 2016 год | |
| Стоимость недвижимости | Облагаемый процент |
| до €800 тыс. | 0,00 % |
| €0,8 - €1,3 млн | 0,50 % |
| €1,3 - €2,5 млн | 0,70 % |
| €2,5 - €5 млн | 1,00 % |
| €5 - €10 млн | 1,25 % |
| свыше €10 млн | 1,50 % |
Трехпроцентный налог во Франции
Те, кто живут во Франции или за границей и приобрели недвижимость во Франции на юридическое лицо, должны платить ежегодный налог 3% (La taxe de 3%) от кадастровой стоимости недвижимости. Французские юрлица или фирмы, зарегистрированные в странах, заключивших налоговую договоренность с Францией о предоставлении информации, касающейся личности всех акционеров компании, освобождаются от уплаты этого налога.
Налог на повышение стоимости при перепродаже
Прирост капитала при продаже недвижимости облагается налогом 19%, за вычетом из него следующих издержек:
- 7,5% от стоимости объекта в качестве оплаты нотариальных расходов,
- 15% в качестве расходов на ремонт*
* Если есть конкретная сумма реальных расходов, которую можно подтвердить счетами, недвижимость облагается налогом за вычетом этой суммы.
Для расчета этого налога существуют скидки за длительность владения недвижимостью. Первые пять лет скидок нет. Начиная с шестого года владения недвижимостью скидки следующие: с 6 по 21 год – 6% в год, за 22-й год владения – 4%. После 22 лет владения недвижимостью налог на прирост стоимости не взимается. К основному налогу 19% прибавляются дополнительные социальные сборы в размере 15,5%, которые также имеют отдельную скидку за длительность владения собственностью. С 1 января 2016 года нерезиденты, которые имеют соцобеспечение в другой европейской стране, освобождаются от выплаты социальных сборов (15,5%).
Налог на доход от аренды
Если годовой доход иностранца от аренды недвижимости во Франции не превышает €15 000, то для расчета налога из заявленной суммы вычитается 30%. Если нерезидент зарабатывает на сдаче имущества внаем более €15 000, из его дохода вычитаются реальные расходы (обслуживание, страховка, ремонт, банковские проценты в случае кредита и прочие издержки). Оставшаяся сумма облагается налогом 20%.
Налог на наследование
Этот сбор платят наследники в случае кончины владельца французской недвижимости. Владелец объекта не может свободно назначить наследника, однако разработаны механизмы, которые контролируют этот процесс. По законам Франции, переживший супруг может являться единственным наследником, либо наследовать совместно с кровными родственниками умершего. Для кровных родственников система наследования базируется на трех принципах: очередности, степеней родства и колена. Переживший супруг освобожден от налога на наследование. Налоговая ставка для детей и родителей расчитывается по прогрессивной шкале от 5% до 45%, для братьев и сестер от 35% до 45%, племянников и родственников до четвертой степени родства применяется фиксированная ставка 55%, а для третьих лиц, не имеющих степень родства, – 60%. До применения налоговой ставки существует определенная скидка для каждого конкретного наследника.
Отметим, что оплата налога наследниками будет проводиться в зависимости от распоряжений покупателя относительно права наследования, сделанных в момент приобретения недвижимости.
Коммунальные платежи
Коммунальные платежи состоят из общей и индивидуальной частей, и зависят от состояния резиденции и ее расположения. Так, например, на содержание трехкомнатных апартаментов площадью 80 кв.м, стоимостью €800 000, в резиденции класса «люкс» (консьерж, охрана, бассейн, теннисный корт), расположенной в 100 метрах от моря с выходом на частный пляж, ежемесячные расходы приблизительно следующие :
- Расходы на домоуправление и содержание дома : €270
- Холодная, горячая вода (в зависимости от потребления) : €40
- Электричество (в зависимости от потребления) : €120
- Содержание счетчиков, лифта : €20
- Стационарный телефон и интернет : €30
В среднем, проживание в такой квартире будет обходиться приблизительно в €530 в месяц. С учетом годовых налогов, налога на проживание €1 400 и налога на недвижимость, все расходы на содержание вышеуказанной квартиры составят приблизительно €9 200 в год.
- Читайте о том, где найти недорогое жилье во Франции.
Стоимость проживания
Кроме затрат, возникающих при покупке и содержании жилья, следует учитывать и другие расходы, в частности на транспорт, питание и мобильную связь.Транспорт. Во Франции прекрасно развит железнодорожный транспорт. Быстрее всего добраться из одного города в другой позволяют высокоскоростные поезда TGV (Trains a Grande Vitesse). Также удобны поезда RER (Reseau Express Regional), которые связаны с системой парижского метро. Существует тип билетов, дающих право проезда одновременно на метро, поездах RER и автобусах. Например, в Париже стоимость билета на десять поездок составит €11. Базовый тариф за проезд на такси составляет €2 плюс от €0,5 за километр в дневное время и от €1 в ночное, за багаж – €1–2.
Связь. Зона покрытия мобильной связи составляет практически всю территорию Франции. Стоимость сим-карты французских операторов составляет примерно €30, минуты разговора – от €0,19.
Телефоны-автоматы распространены на всей территории Франции, даже в крошечных деревнях. Как правило, они обеспечивают и внутреннюю, и международную связь. Оплата звонка производится картами различного номинала (€10, €25, €50 и др.). Возможность выхода в интернет предоставляется во многих общественных местах. Интернет-кафе можно найти во всех аэропортах, на главных улицах, почтовых отделениях, во многих гостиницах, ресторанах, магазинах и т.д.Питание. Размер счета в кафе и ресторанах зависит от уровня заведения. В привокзальном кафе можно поесть за €20 на персону, а в шикарном ресторане – оставить €1500. Чашка кофе в кафе на Елисейских полях стоит €2. Если приобретать продукты самостоятельно, следует ориентироваться на следующие цены: макаронные изделия и крупы – от €0,5 за кг; сыры и колбасы – от €6 за кг; овощи – €1–3 за кг; мясо – €7–25 за кг.
- Узнайте об эмиграции во Францию из «личного опыта» на Prian.ru.
За помощь в подготовке материала благодарим Александра Мацулевича, компания ServiceAzur.
Фото Flickr: mangMangW
Prian.Ru
Условия цитирования материалов Prian.ru
Налоги на недвижимость во Франции
Налоговая конвенция, вступившая в силу 9 февраля 1999 года, позволяет российским гражданам, проживающим во Франции, избежать двойного налогообложения при уплате подоходного, имущественного налога и налога на прибыль. Российские граждане, владельцы недвижимости во Франции, обязаны платить налоги на недвижимость в стране местонахождения недвижимости.
На приобретение и содержание недвижимости нужно предвидеть оплату 3х прямых обязательных налога:
- оплата регистрационных сборов при покупке недвижимости (регистрация права собственности)
- и оплата ежегодных налогов – налога на недвижимость и проживание.
Регистрационные сборы
Первые обязательные расходы, с которыми столкнутся покупатели при покупки недвижимости во Франции, будут регистрационные сборы. Они оформляются и оплачиваются нотариусом (представителем интересов государства) в день подписания акта о покупке недвижимости. По сути, эти сборы являются оплатой перерегистрации прав собственности в связи со сменой владельца.
Исчисление суммы регистрационных сборов происходит по принципу местонахождения недвижимости и составляют от 5,09006% до 5,80665% в зависимости от местонахождения недвижимости (департаментальные сборы). К фактическому результату прибавляется дополнительный взнос в размере 0,1% и гонорар нотариуса, который составит около 1,5–2%. В результате регистрационные сборы при покупке объектов вторичного рынка составят около 7% от общей стоимости имущества. В свою очередь, для новостроек не старше 5 лет сумма регистрационных сборов составит 2–3%.
Калькулятор расчета регистрационных сборов вы найдете здесь
Налог на недвижимость (La Taxe foncière)
Плательщиками данного налога признаются все владельцы (резиденты и нерезиденты), которым принадлежит недвижимость, расположенная на территории Франции. Налоговая администрация разделяет земельный налог на два типа: налог на застроенные участки и незастроенные участки. Застроенные участки – любого рода недвижимость, конструкции, а также пристройки к ним земли для индустриального и коммерческого использования (строительные площадки, складские помещения, земля, используемая для размещения рекламных щитов и прочее) облагаются в коммуне, где они расположены.
От данного налога полностью освобождены:- здания и конструкции, принадлежащие государству или местным администрациям (региону, департаменту, коммуне...); здания, принадлежащие другим государствам (посольства...);
- здания государственных учреждений (университеты, госпиталя...);
- религиозные здания ;
- постройки, используемые в рамках сельскохозяйственной деятельности.
Другие освобождения от налога существуют, но они часто лимитированы во времени:
- систематически освобождены новые жилые здания на протяжении первых 2х лет после сдачи в эксплуатацию, а также реконструкции и пристройки к зданиям ;
- некоторое социальное жилье может быть освобождено от уплаты налога до 15 лет;
- некоторое энергоэффективное жилье может не облагаться до 5 лет.
- для территорий, засаженных деревьями от 10 до 30 лет, в зависимости от предназначения посадки;
- для земельных участков, расположенных в сети охранных участков Natura 2000 ;
- плантации, засаженные грецким орехом и трюфельными деревьями, могут быть освобождены от уплаты земельного налога вплоть до 50 лет!
Налог взимается с владельца недвижимости на 1 января и за целый год. В случае, если, в середине года, происходит смена владельца недвижимости, то налог насчитывается пропорционально времени владения собственностью. Расчет земельного налога происходит по несложному принципу : налогооблагаемая база умножается на определенный процент, утвержденный местной администрацией. Налогооблагаемая база для застроенных участков состоит из 50% кадастровой арендной стоимости и из 80% кадастровой арендной стоимости для незастроенных участков. Сумма кадастровой арендной стоимости зависит от типа, площади, местонахождения недвижимости и плюс все преимущества данной недвижимости.
Пример: Для владельца трехкомнатной квартиры, площадью 80 кв.м., расположенной в городе Антиб, в 100 метрах от моря, в резиденции класса люкс, земельный налог рассчитывается по следующему принципу : Кадастровая стоимость аренды 1 кв.м., апартаментов в данных условиях равна 10,42 евро / м2. Теоретически, квартира может быть сдана за 833,33 евро в месяц и, соответственно, годовая аренда может принести владельцу 10 000 евро (833,33 х 12). Налог рассчитывается из 5 000 (50 % от 10 000). Выплаты местной администрации составят: коммунальный налог 12,53% + департаментальный налог 12,42 % + специальный налог 0,205% + налог на вывоз мусора 9,50% + административные расходы 60 евро. Итого, владелец должен будет оплатить годовой налог на недвижимость в размере 1 792,75 евро (626,5 + 621 + 10,25 + 475 + 60).У недвижимости, расположенной в престижных кварталах, более высокая арендная стоимость и, соответственно, более высокий налог. Каждый год, в конце августа, владелец получает налоговую ведомость, в которой земельный налог посчитан налоговой администрацией автоматически. Имея в собственности несколько объектов недвижимости, владелец платит налог за каждую недвижимость в отдельности. Отплата должна производиться не позднее 15 октября.
Налог на проживание (La Taxe d'habitation)
Лица, которые на 1 января налогооблагаемого года, имеют в распоряжении жилое помещение во Франции, подлежат налогу на проживание. Налогом облагаются:
- все владельцы, все арендаторы или жильцы, проживающие бесплатно;
- любые помещения для постоянного места жительства или для временного проживания («дачные» резиденции).
Освобождение от данного налога распространяется только на : помещения, относящиеся к территориальным экономическим конституциям; студенческое жилье в университетских резиденциях или жилье для учеников интерната; помещения для членов дипломатического или консульского корпуса.
Разграничение оплаты налога по принципу : владелец-инвестор, который сдает в аренду квартиру обязан уплатить налог на недвижимость ; арендатор квартиры должен будет выплатить ему налог на проживание.
Налог на проживание взимается с жильца, проживающего на 1ое января. Если налогоплательщик владеет помещением после этой даты, например, поселился в квартире со 2ого января, то он не обязан платить налог за текущий год.
Налогооблагаемая база рассчитывается путем ссылки на кадастровую стоимость аренды помещения. Существует скидка, но она применяется только к основному месту жительства налогоплательщика и ее величина зависит от состава семьи и совокупных доходов. После применения скидки, применяется утвержденная местной администрацией фиксированная ставка комунного и департаментального налога.
Если владелец недвижимости не проживает в приобретенном объекте на территории Франции постоянно, а использует его в качестве дополнительной «дачной» резиденции, то величина налога фактически равна налогу на недвижимость.
Налог на недвижимое состояние IFI (L’Impôt sur la fortune immobilière IFI)
Приобретая недвижимость во Франции стоимостью свыше 1,3 млн евро, владелец может попасть под закон об уплате налога на недвижимое богатство.
Ежегодный налог на недвижимое состояние IFI вступил в силу в 2018 году. Ранее данный налог был известен как Солидарный налог на богатство ISF. Новый налог ограничен недвижимостью, которая не относится к предпринимательской деятельности налогоплательщика. Облагаются дома, квартиры, строящиеся здания на 1 января 2018 года, земельные участки и прочая недвижимость.
Физические лица, которые являются налоговыми резидентами Франции, попадают под налог IFI, если нетто-стоимость их активов недвижимости превышает 1,3 млн евро на 1 января 2018 года. Налог распространяется на всю их недвижимость, независимо от того, находится ли она на территории Франции или заграницей. Физические лица, которые являются резидентами другого государства, несут ответственность перед налогом IFI на всю недвижимость, находящуюся во Франции. Расчет налога происходит по прогрессивной шкале от 0,5% до 1,5%.
Оптимизировать налог или же вовсе избежать его возможно, при соблюдении ряда условий. Для оптимизации действует правило: больше пассива – меньше налога IFI. Налогооблагаемую базу можно уменьшить за счет вычета обязательств налогоплательщика, связанные только с налогооблагаемым активом, например, кредит, расходы на строительство и пр.
Подробнее о налоге на недвижимое состояние читайте здесь.
3% налог (La taxe de 3%)
Ежегодный налог 3% от стоимости недвижимости выплачивается в случае, когда недвижимость во Франции приобретена на юридическое лицо, и имя настоящего владельца сохраняется в тайне.
Освобождаются от уплаты этого налога французские компании, или компании, зарегистрированные в странах, заключивших налоговую договоренность с Францией о предоставлении информации, касающейся личности всех акционеров компании.
Налог на прирост капитала при продаже недвижимости (La Plus-value immobilière)
Продавая свою недвижимость (дом, квартиру или земельный участок) по более высокой цене, чем было затрачено при ее приобретении, владелец реализует прирост капитала. Прирост капитала – это разница между ценой продажи и ценой покупки. Во Франции этот капитал рассматривается как доход и подлежит налогу в размере фиксированной ставки 34,5% (19% сам налог на прирост капитала плюс 15,5% социальные отчисления). До применения налоговой ставки существуют налоговые скидки за длительность владения недвижимостью. На первые 5 лет владения недвижимостью скидок нет. Если недвижимость находилась в собственности от 6 до 21 года, то скидка за каждый год составит 6% и 4% за 22 год владения. Такая скидка учитывается для применения основного налога 19%. Для применения ставки 15,5% социальных отчислений, скидка следующая : от 6 до 21 года владения – 1,65%, 22 год – 1,60%, от 23 до 30 года – 9%. В случае, если после применения налоговых скидок, прирост капитала превышает cумму 50 000 евро, выплачивается дополнительный налог, который рассчитывается по прогрессивной шкале от 2 до 6%. Земельные участки под строительство освобождены от этого дополнительного налога. С 1 января 2016 года прирост капитала, реализованный нерезидентами привязаных к системе социального обеспечения в другой европейской стране, освобожден от выплаты социальных сборов 15,5%.
Подробнее о налоге на прирост капитала
Налог на доход от аренды
Французская налоговая администрация разделяет доходы по типу сдаваемого в аренду жилья. Это могут быть доходы от долгосрочной или от сезонной аренды.
Налог на доходы от сдачи недвижимости в сезонную аренду (меблированная аренда) для физического лица. В случае если годовой доход от аренды недвижимости не превышает 15 000 евро, автоматически применяется налоговый режим «Le régime micro-foncier». Такой режим подразумевает фиксированную скидку в размере 30% на общую годовую сумму дохода от аренды. Расходы на ремонтные работы и другие типы расходов при таком режиме вычитаться не могут. В случае, когда годовой доход от аренды недвижимости превышает 15 000 евро, применяется реальный режим на доход от недвижимости «Le régime réel». Чистый доход от аренды рассчитывается за вычетом реальных расходов (ремонт здания, замена элементов котла или трубопроводов, восстановление кровли, ремонт существующей электрической установки, расходы, связанные с созданием диагностик, расходы на управление, банковские проценты в случае кредита, налог на недвижимость, страховка и другие).
Доходы от сдачи недвижимости в долгосрочную аренду для физического лица. В налоговом плане меблированная сезонная аренда является коммерческой деятельностью в отличие от сдачи в аренду немеблированного жилья. Данная аренда относятся к категории доходов от промышленной и торговой деятельности (BIC – Bénéfices industriels et commerciaux). Если сумма доходов от аренды составила менее 32 900 евро в 2016 году, автоматически применяется режим микро-BIC «le régime microBIC» с интересной скидкой в размере 50% для вычета расходов. В то же время, владелец может выбрать фактический, реальный налоговый режим «le régime réel». Эта опция может быть интересной в случае, когда реальные расходы превысили сумму 50%-ной скидки полученного дохода от аренды. Как только доход от аренды превышает 32 900 евро в год, реальный налоговый режим применяется автоматически.
Налог применяется к полученному чистому доходу от аренды. Процент варьируется от статуса владельца жилья:
- для резидентов: доход от аренды суммируется с другими доходами и облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале от 14% до 45%.
- для нерезидентов: доход от аренды облагается налогом в размере 20%.
В случае, меблированной сезонной аренды недвижимости, приобретенной на имя компании SCI, налоговая администрация может отнести автоматически SCI к компаниям, подлежащих налогообложению прибыли как для организации. В этом случае, налогообложение будет следующим : если прибыль от аренды до 38 120 евро SCI облагается заниженным налогом, который равен 15%. Все что свыше, налогом в размере 33,33%. Если члены товарищества будут выбирать дивиденды, то к ним применяется налоговая льгота в размере 40%, а остальные 60% облагаются в категории дохода от движимого капитала для физического лица.
Налог на наследование (L'Impôt sur la succession)
Налог на наследование взимается с наследников в случае кончины владельца недвижимости во Франции. Порядок наследования желательно определить с нотариусом в момент покупки недвижимости. Владелец недвижимости не может свободно назначить наследника, но существуют механизмы, контролирующие процесс наследования. В соответствии с французскими законами, переживший супруг может являться единственным наследником, либо наследовать совместно с кровными родственниками умершего. Для кровных родственников система наследования базируется на 3 принципах: очередности, степеней родства и колена.
Подробнее о налоге на наследование
Необходимо принять во внимание, что оплата налога наследниками будет осуществляться в зависимости от распоряжений покупателя относительно права наследования, сделанных в момент приобретения недвижимости.
Особенности налогов на недвижимость во Франции
Популярность Франции и всего французского у русских мог заметить даже школьник при чтении романа «Война и мир», наполненного перепиской на французском языке; русские эмигранты, перебравшись в Париж после переворота в России, еще больше «запечатали» образ русской Франции. В 90-е годы прошлого столетия началась новая эпоха русских во Франции, которая продолжается по сей день.
Интерес к французской недвижимости у соотечественников всегда был велик и падать не собирается, однако разобраться в витиеватых особенностях, связанных с покупкой местного жилья, весьма непросто. Сегодня рассмотрим тему налогов во Франции и их особенности.
Во Франции одноразовые выплаты осуществляются как при покупке недвижимости, так и при ее продаже. Приобретающим жилье во Франции нужно будет оплатить нотариальные сборы frais de notaire — процент от стоимости, который зависит от года постройки и департамента, в котором находится объект. Обычно размер оплаты составляет примерно 6,5% от стоимости жилья, но сумма может меняться в зависимости от наличия кредита, количества страниц в акте, способа покупки и многообразия операций нотариуса. Важно также знать, что на новостройки нотариальные расходы составляют 2,5%, что безусловно радует покупателей первичного жилья. Такой низкий процент обусловлен также и тем, что новое строительство уже облагается НДС в размере 20%. И плательщик может впоследствии вернуть себе НДС – будь то французское юридическое или физическое лицо, приобретающее инвестиционную недвижимость по типу «лизбек». И еще один приятный момент для покупателей первичного жилья — новое строительство на территории страны освобождается от уплаты налога на недвижимость на два года с момента сдачи стройки. Для этого необходимо лишь вовремя подать соответствующую декларацию.
Тем, кто решит расстаться со своей недвижимостью во Франции, придется посчитать срок, на протяжении которого продавцу пришлось ей владеть. Если продажа происходит в течение 5 лет, то налог на прирост для иностранцев, не являющимися гражданами Евросоюза, составляет 36,2%. Из налогооблагаемой базы будут вычтены все траты, связанные с приобретением недвижимости и ее владением: нотариальные расходы, комиссионные агентству, ремонтные работы и прочее, но при условии, что продавец жилья сможет это подтвердить документально. Если объект выставляется на продажу спустя 6-22 года его владения, то с каждым годом налог на прирост сокращается на 1,65%. Если же хозяин жилья превысил планку в 22 года обладания этим имуществом, то он будет освобожден от этого налога, правда это коснется только физических лиц и прозрачных гражданских структур.
Ежегодно владельцу французских квадратных метров придется оплачивать taxe foncière – налог на владение недвижимостью, который приходит осенью. Его сумма зависит от площади жилья и местонахождения – ставка может отличаться в десятки раз, поскольку ее размер определяется голосованием в мэрии каждой коммуны. По протоколу она устанавливается налоговыми органами согласно кадастру и рассчитывается от средней арендной стоимости для каждого конкретного региона, но тут все непросто, поскольку в дела активно вмешивается политика. Например, 5-комнатная квартира в Курбевуа площадью 95 кв.м (район Дефанс возле Парижа) обойдется по этому налогу в 800 евро в год, а на аналогичную квартиру в Монруже из того же департамента цена будет раза в два больше. Чаще всего тенденцию можно вычислить по политической ориентации мэрии — чем более левых взглядов она придерживается, тем налоги будут больше. Но безусловно все нужно проверять в каждом отдельном случае. Как правило, пропорциональная часть этого налога в год продажи возвращается продавцу.
Существует во Франции и налог на проживание taxe d’habitation, который оплачивает тот, кто в реальности проживает в квартире или доме – будь то собственник или арендатор. Этот налог является, своего рода, оплатой за разные общие услуги, предоставляемые местными властями: вывоз мусора, канализация, водопровод, общая инфраструктура, безопасность, и т.д. Расчет налога происходит на 1 января налогового года, и его финальная сумма зависит от дохода и состава семьи (налоговой единицей во Франции является семья, состоящая из мужа, жены и их несовершеннолетних детей, которые по достижении 18-летнего возраста являются самостоятельной единицей). Если же владелец там не живет, бывает редко и дом пустует, то, скорее всего, придется платить налог на пустующие помещения taxe sur locaux vacants, который есть в крупных городах, парижском регионе и на юге Франции.
Прогрессивный налог на роскошь impôt sur la fortune immobilière во Франции недавно был сильно уменьшен новым правительством сразу после выборов и теперь начисляется только на недвижимость стоимостью выше 1,3 млн евро, при этом из суммы актива вычитаются долги и обременения. Поэтому иногда интересно взять кредит даже когда у хозяина есть деньги на покупку; учет активов производится по состоянию на 1 января, поэтому если покупка дорогого дома происходит в конце года, то покупателю можно будет «потянуть» с оформлением сделки до начала января. С 1 января 2018 года ставка этого налога такова: стоимость жилья от 1,3 до 2,57 млн евро будет облагаться налогом в размере 0,70 % +2500 евро. С жилья ценой от 2,57 до 5 млн евро будет идти налог 1%. Он вырастет до 1,25% при стоимости недвижимости от 5 до 10 млн евро. Если же стоимость недвижимости превышает 10 млн евро, то такая недвижимость будет облагаться налогом в размере 1,5%.
Важно также понимать, что налог выплачивается каждый год только в том случае, если стоимость активов вместе взятых (а не просто чистая стоимость объектов) равна или превышает 1,3 млн евро. Например, объект может стоить 1,5 млн евро, но из этой суммы в кредите находится 1 млн. То есть получается, что сумма актива составляет 500 000 евро, что в результате меньше «красной» суммы в размере 1,3 млн евро, поэтому она не подлежит налогу на богатство. В принципе, расходы на этот налог не так обременительны, как подразумевает его название. В сочетании с низкими годовыми налогами на недвижимость (taxe foncière и taxe d’habitation), общий годовой налог на элитное имущество по-прежнему значительно ниже аналогичных налогов в других странах.
По французскому закону все доходы от недвижимости подлежат декларации. Обладатель коммерческой недвижимости может смело пользоваться амортизационными отчислениями, сведя к нулю налогооблагаемый результат. Но даже с нулевым результатом декларацию обязательно нужно сдавать, чтобы не столкнуться с проблемами.
Источник
Содержание недвижимости во Франции – все нюансы
Октябрь 10, 2018 Франция
Налог на недвижимость во Франции
Налоги во Франции ощутимо выше, чем в России. По сути, владельцы жилья платят сразу два взноса в бюджет.
Налог на недвижимость
Срок уплаты налога на недвижимость, именуемого taxes foncieres, наступает в сентябре. Если собственник имеет однокомнатную квартиру, либо студию стоимостью около 200 тысяч евро (это бюджетный вариант по меркам Франции), то в городе Ментон, расположенном в Приморских Альпах, он заплатит около €600 налога. Сумма взноса отличается в зависимости от размера жилплощади и места ее нахождения.
Ставку налога определяют на основании средней платы за аренду аналогичного жилья согласно кадастру. В свою очередь, среднюю арендную плату для каждого региона страны определяют органы власти.
Средняя стоимость квадратного метра жилья рассчитывается, исходя из статистики о сдаче жилых помещений в том или ином районе города. Полученные цифры умножают на площадь жилья. Чем престижнее район, и чем больше квартира, тем выше ставка налога.Налог на проживание
Второй налог называется taxe d’habitation, обязанность по его уплате ложится на плечи того, кто постоянно живет в объекте жилой недвижимости. Если квартира или дом сдается в аренду, собственник избавляется от необходимости уплаты второго взноса из своего кармана, при условии, что арендатор живет в квартире на первое января текущего года. Для той же однокомнатной квартиры сумма платежа будет равна 900 евро.
Также величина налога зависит от того, сколько человек проживает в квартире: чем больше людей, тем выше ставка. Ниже в таблице приведены примерные суммы, которые платят в бюджет владельцы разных типов жилья.
| Налог на недвижимость, € в год | Налог на проживание, € в год | |
| Квартира, 70-100 м2, Париж | 300-500 | 400-700 |
| Апартаменты, 120 м2, Ницца | 1400 | 1500 |
| Апартаменты, 80 м2, Антибы | 1600 | 2450 |
| Вилла, 250 м2, Вильфранш-сюр-Мер | 5200 | 8550 |
| Вилла, 350 м2, Канны | 4200 | 5650 |
| Вилла, 200 м2, Кап-д-Антиб | 1900 | 2230 |
| Замок, 800 м2 плюс земельный участок 2,3 Га, г. Коньяк | 4000 | 2800 |
Письмо из налоговой приходит по адресу, указанному при оформлении договора покупки недвижимости. Это очень удобно: можно не опасаться пропустить счет, даже если владелец не живет по новому адресу. Впоследствии адрес отправки корреспонденции можно изменить.
Как платить?
После приобретения жилья собственник открывает счет в банке. Реквизиты счета, именуемые сокращенно RIB, направляют всем организациям, принимающим платежи за обслуживание жилья. Затем собственник кладет на счет деньги, и все ежемесячные платежи списываются автоматически.
Внести оплату налогового взноса можно наиболее удобным из способов:
- отправить в налоговую инспекцию ответное письмо, приложив к нему заполненный чек и номер RIB, конверт и пустой чек уже есть в письме от налоговой;
- произвести оплату через интернет банковской картой;
- внести плату в отделении местной налоговой наличными или чеком.
Важно: если не получается заплатить вовремя, допустимо сделать это позднее, но тогда придется оплатить сверху еще 10% от суммы.
Размер налогового взноса может отличаться в зависимости от того, в каком регионе находится недвижимость. Поэтому важно заранее уточнить этот вопрос. В среднем, размер налога на недвижимое имущество во Франции составляет около 1% от ее рыночной стоимости, если речь идет о квартире. Налоговый взнос за дом с землей будет выше.
9 февраля 99-го года начала действовать налоговая конвенция, согласно которой граждане России могут избежать повторной уплаты налога на имущество и доход, а также налога на прибыль. Все налоги можно платить там, где находится недвижимость, не уплачивая их повторно в своей стране.
Налог на богатство
Данный налог – отличительная черта налогообложения Франции. В 2012 году президент Франсуа Олланд объявил, что каждый гражданин страны, который зарабатывает ежегодно свыше €1 млн., обязан вносить 75% своего дохода в бюджет. Это один из наиболее высоких налогов в мире.
С появлением налога бюджет Франции почувствовал ощутимый отток инвестиций из других стран. Многие французы также отказались нести непосильную ношу и эмигрировали из страны. Яркий пример – Жерар Депардье, переехавший в Бельгию и отказался от гражданства Франции.
Налог на богатство необходимо платить ежегодно, если стоимость находящейся в собственности недвижимости равна, либо больше 1,3 млн. евро. При расчете стоимости недвижимого имущества принимаются во внимание кредиты и другие обязательства собственника. Так, если вилла стоит 3 млн. евро, два из которых были взяты в кредит, ее стоимость при расчете налога составит 1 млн. евро, что меньше 1,3 млн., а значит, платить налог за эту виллу не придется.
Ставка налога зависит от стоимости жилья:
- для имущества стоимость менее €800тыс. – 0%;
- €800 тыс. – €1 300тыс.– 0,5%;
- €1 300тыс.– €2 500тыс.— 0,7%;
- €2 500тыс.– €5 000тыс.– 1%;
- €5 000тыс.– €10 000тыс.– 1, 25%;
- свыше €10 000тыс.— 1,5%.
Существуют способы обойти «грабительский» налог: оформить свое приобретение через французскую организацию SCI (Societe Civile Immobiliere). Цена процедуры – около €2000. Для ее реализации достаточно подписать ряд бумаг у нотариуса в процессе оформления сделки купли-продажи.
Сейчас этот налог уходит в прошлое. Новый президент Франции Эммануэль Макрон сделал отмену налога на роскошь одним из пунктов своей предвыборной программы. На 2018-й год он не входит в список источников пополнения бюджета. Взамен высокого налога законодатели предлагают ввести фиксированный взнос в бюджет для владельцев недвижимости, составляющий 30% от ее стоимости, а также пополнять бюджет за счет сборов с яхт, драгоценных металлов и дорогих автомобилей.
Если собственник купил недвижимость в одном из популярных городов страны, например, в Париже, Лионе, Каннах или любом востребованном курортном городе, но при этом сам не живет там и не сдает ее кому-либо, то ему придется оплачивать дополнительный взнос за простой.
Размер ставки налога определяется на основании кадастровой стоимости жилого помещения. Если жилье остается необитаемым на протяжении трех лет, придется заплатить 10% от кадастровой стоимости. На четвертый год размер налога будет уже 12,5%, а каждый следующий год – 15%.
Трехпроцентный налог
Если покупатель – юридическое лицо, необходимо также оплачивать La taxe de 3%, сумму, равную трем процентам от кадастровой стоимости жилья. Французские предприятия, зарегистрированные в других государствах, у которых есть соглашение с Францией о предоставлении данных о всех акционерах фирмы, могут не платить этот налог.
Налог на наследство
Налог на наследуемое имущество не платится, если новый собственник – это супруг, брат или сестра того, кто оставил наследство. А вот при наследовании ребенком или родителем размер налога варьируется в диапазоне от 5 до 45% от стоимости жилья.
Чтобы избежать уплаты столь высокого налога, можно передать в наследство акции организации SCI (эта организация уже упоминалась выше). Тогда налог будет рассчитан по закону той страны, где жил бывший его владелец.
Коммунальные платежи
Все владельцы недвижимого имущества оплачивают charges de copropriété, аналог российских коммунальных платежей. В их сумму входят расходы на поддержание в порядке общего имущества: охрану, уборку, ремонтные работы. Также собственники недвижимости оплачивают счета за газ, свет, водоснабжение. Потребление ресурсов определяется по счетчикам, которые есть в каждом доме.
Ежемесячный размер расходов на квартиру площадью 100 м2 в Париже составит €350. А вот за виллу размером в 200 м2 на Лазурном берегу придется платить уже €600.
Электричество
Оплату электроэнергии вносят на счет организации EDF(Électricité de France). Сумму платежа можно рассчитать на сайте edf.fr. Нужно вписать параметры объекта недвижимости и выбрать один из представленных тарифных планов. Это отличная возможность узнать размер платежа еще до покупки квартиры. Как и в России, стоимость электроэнергии зависит от количества и мощности электроприборов, а еще от площади жилья.
Схитрить не получится: если собственник предпочел тариф для жилых помещений с одной стиральной машиной, а сам установил несколько, то через некоторое время это выяснится, и будет произведен перерасчет, а тарифный план заменят более дорогим.
В среднем, на электроэнергию для снабжения однокомнатной квартиры уходит около €20 в месяц.
Газ
Большинство домовладельцев во Франции пользуются газом для приготовления пищи. В среднем, собственник однокомнатной квартиры платит €5 – 20 в месяц, в зависимости от площади квартиры и тарифов в регионе, где находится недвижимость.
Телефон, доступ в интернет, телевидение
Наиболее удачным решением будет оформление комплексного пакета у одного из мобильных операторов.
При заключении договора на год клиенту предоставляется стационарный телефон, сотовая связь, безлимитный интернет и кабельное телевидение. Расценки операторов примерно одинаковы, и в сумме на связь и ТВ будет уходить около 50 евро в месяц.Сколько денег нужно в месяц?
Сумма коммунальных платежей зависит от площади жилья и места, где оно расположено, района и населенного пункта. Небольшая однокомнатная квартира обойдется примерно в €370 в месяц:
- страховой полис: €20;
- коммунальные услуги: €155;
- электроэнергия: €20;
- телевидение, интернет, связь: €50;
- налоговые взносы: €125 евро.
Квартира с бассейном, консьержем и охраной, собственным пляжем будет стоить дороже:
- обслуживание общей территории: €270;
- водоснабжение: €45;
- электроэнергия: €120;
- обслуживание счетчиков и лифта: €20;
- телефон, доступ в интернет, ТВ: €30.
Итого: €535 в месяц. Если добавить взнос на проживание, равный €1400 за год, налог на недвижимость, то итоговая сумма расходов на содержание за год будет около €15620.
Страхование жилья во Франции
Страхование недвижимого имущества является обязательной процедурой.
Стоимость страхового полиса составляет €150-200. Это минимальный платеж, без учета особых условий.
Страховой платеж автоматически списывается ежемесячно все с того же RIB. Стандартная страховка подразумевает выплату страховой премии в случае стихийного бедствия, пожара или потопа, а также в случае краже. Если собственник захочет застраховать свою ответственность перед соседями или другие риски, придется доплатить еще несколько сотен евро.
Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду во Франции
Если прибыль собственника от сдачи жилья в аренду не превышает €15000 в год, налоговая ставка для иностранца составит 30%. Если доход более €15000, то ставка составит 20%. При этом, из дохода будут вычтены все издержки: кредит, оплата коммунальных платежей, страховка, ремонт и прочее. Также налогоплательщик платит социальный сбор в размере 15,5%. Плату за коммунальные платежи, а также налог на проживание вносит квартиросъемщик. Остальные платежи – на совести владельца жилья.
Налоги при продаже недвижимости во Франции
Прирост капитала собственника недвижимости при ее продаже облагается налоговым сбором в 19%. При этом, из облагаемой суммы вычитают:
- 7,5% от цены квартиры или дома на оплату услуг нотариуса;
- 15% – сумма трат на ремонтные работы, либо конкретная сумма на ремонт в соответствии с подтверждающими документами.
В зависимости от того, как долго собственник владел недвижимостью, можно получить послабление налога:
- меньше 5-ти лет – скидка не предусмотрена;
- с 6 по 21 год – 6% в год;
- 22 года – 4%;
- более 22-х лет – налог не платится.
Кроме налога нужно уплатить социальный сбор, составляющий 15,5%. Нерезидент, имеющий социальное обеспечение в стране проживания, освобождается от необходимости платить социальный взнос.
