Дом в канаде

Дома Канады, обзор с фото

Большое количество жителей крупных канадских мегаполисов живет в пригородах, в собственных домах или таунхаусах. Это обеспечивает гораздо больший комфорт, нежели проживание в городских многоэтажках. Мы предлагаем вам подборку фото домов Канады, чтобы вы смогли проникнуться жизнью в этой стране.

Цены на покупку дома довольно высоки. Поэтому, начнем с компактных вариантов, занимающих небольшую площадь земли. У таких домов может не быть гаража и традиционной лужайки, отделяющей здание от улицы.

Типичный канадский таунхаус в одном из пригородов.

Отдельные районы могут быть застроены совершенно типовыми, почти одинаковыми частными домами.

Почти у каждого, даже самого небольшого дома есть свой личный дворик, на котором хранят вещи, жарят барбекю или отдыхают на гамаках, когда это позволяет погода.

Здесь не бояться строить со вкусом, заказывая дизайн у профессиональных архитекторов.

В Торонто, например, уже очень много зданий в подобном стиле. В небольшую площадь здесь умело вписывают гараж на 1 или 2 машины.

Еще одно интересное архитектурное решение для улицы, идущей под уклон.

Такие дома обычно строят для тихого и уединенного отдыха на островах, на берегах озер и океанов. Особенно популярны они в регионе Британская Колумбия.

Внутреннее пространство в подобных проектах создано для максимального комфорта и максимальной близости к природе, возможности ее созерцать.

Впрочем, здания с большими панорамными окнами пользуются спросом и в городах.

Березы и сосны, растущие как в России могут вызывать определенную ностальгию по дому. Природа здесь очень похожа на российскую.

В Канаде тысячи озер и еще больше небольших островов. Любители одиночества или просто уединенной жизни могут найти для себя и такие варианты.

И немного об интерьерах в традиционном стиле.

Деревянные дома в Канаде

Фото деревянных домов покажет вам еще одну традицию канадского строительства. Эти здания не только практичны в холодном климате, но еще и шикарно выглядят, заметно выделяясь среди кирпичных, панельных и блоковых построек.

А это пример внутреннего пространства второго этажа. Места и света здесь предостаточно!

Интересное стилистическое решение с использованием крупных стволов деревьев. Смотрится просто великолепно.

Как устроен дом в Канаде | Как это сделано

Давайте поговорим о канадском жилье. В чем живут канадцы? Ладно, не канадцы, а торонтовцы. Как им там живется? Куда смотрит и справляется ли со своими обязанностями ЖКХ? Подъезд или все-таки парадное? Из какого картона строятся канадские дома и почему в дверях такие щели? Как правильно крепить санки за окном? Какого цвета должны быть шторы? Как долго стоит жечь кнопку в лифте, чтобы она приобрела эстетически правильную форму и цвет? На чем держатся спички на потолке? Кто такой суперинтендант? Куда жаловаться, если соседи сверлят стены по ночам?

Пусть не на все вопросы, но на некоторые из них я постараюсь ответить в этом посте. Я не гарантирую полноты картины, так как это лишь один пример, мой личный и, как мне кажется, представляющий довольно усредненный взгляд на вопрос жилищно-коммунального быта в Торонто, Онтарио, Канада. Итак, очередная глава Канады для чайников посвящена дому, в котором я живу.

Для начала — энциклопедическая страничка. Итак, в наших торонтовьях мы имеем несколько типов жилых строений (по эксплуатационному признаку): — рентовки — это такие многоэтажные дома, целиком и полностью предназначенные для сдачи квартир. Таким домом управляет компания-владелец, все квартиры сдаются в аренду. Серьезным ударом по привычной нам реальности является тот факт, что в таких домах в квартирах обычно нет стиральной машины (и не разрешается подключать), но в здании есть специальные комнаты с несколькими промышленными стиралками общего пользования. Таких зданий очень много в Торонто, большинство из них достаточно старые, все затраты на поддержание дома в жилом состоянии лежат на владельце дома. Взаимоотношения хозяина (лендлорда) и жильцов регулируются на федеральном и провинциальном уровнях на основе многостраничного закона об аренде жилых помещений, где прописываются права и обязанности обеих сторон.

01.

— кондоминиумы — здания (чаще всего это красивые многоэтажки), где квартиры продаются. Владельцы квартир также совместно владеют элементами общего пользования (коридорами, подъездами, парковками и т.п.). За пользование этими общими элементами они платят мзду (condo fee), а для ухода за домом обычно нанимают управляющую компанию, которая будет решать все вопросы благоустройства. Нанимается специальный человек, исполняющий роль завхоза и управдома, следящий за порядком и отвечающий за выполнение тех или иных работ по дому — и называется он суперинтендант! Жильцы выбирают Совет дома, который принимает судьбоносные решения (посадить цветы перед подъездом или сделать капитальный ремонт крыши). Обычно дома-кондоминиумы включают в себя не только жилье, но и ряд буржуинских благ в виде бассейна, спортзала, барбекю зоны где-нибудь на крыше 10 этажа с видом на мэрию, теннисных кортов и прочих радостей жизни.

02.

— частные дома — владелец покупает дом и владеет им. Все мое, сам несу ответственность. Как обычно, взаимоотношения с городом (порядок вокруг дома на прилегающих к дому территориях) описаны в соответстующих законах. Тут легко найдутся штрафы за неуборку от снега и листьев прилегающих территорий, в частности переходных дорожек.

03.

— таунхаузы — это комплексы городских домов (обычно двух-трехэтажных), разбитых на отдельные вертикальные жилые секции, каждая из которых имеет отдельный вход и отдаленно напоминает частный дом (свои два-три этажа, выход на задний двор). Такие дома управляются или по принципу кондоминиумов, или как обычные частные дома. 04.

От нудной теории переходим к практике. Я не планирую становиться брокером по недвижимости, у меня нет глубоких познаний в этих вопросах, поэтому дальше будет лишь набор фотографий и комментариев к ним. Вопросы условий покупки недвижимости, налогов, кредитов, я оставлю на потом. Ну или в комментариях пообсуждаем.

Итак, я живу в кондо (см. фото 02), но пока не в своем, арендую. Владельцы квартир часто сдают свое жилье, при этом платя налоги с этого дохода и оформляя сделку по всем законам в виде договора. Так что я, как съемщик, защищен законом от произвола жадного буржуина, я могу списать свои затраты на аренду квартиры из доходов, а следовательно уменьшить сумму налогов, которые я должен государству. Ответственность за всякие протекающие унитазы или неработающие кондиционеры лежит на владельце квартиры (конечно, если проблема возникла не по моей прямой вине).

05.

Этот дом является достаточно скромным примером кондоминиума, очень скромным — здесь нет ни бассейна, ни спортзала. Из доступных радостей лишь компьютерный зал да комната для вечеринок.

06.

Конечно, немножко странный выбор, но на практике оказывается немало людей пользуются компьютерной комнатой на постоянной основе, и еще большее количество периодически устраивают вечеринки в party-room!

07.

У знакомых, проживающих в кондоминиумах в даунтауне, все гораздо серьезнее — спортзал, бассейн, зона для отдыха со столиками, грилями, соляриями на крыше…

Территория, прилегающая к дому убирается и благоустраивается за счет жильцов дома (из жилого фонда), а вот близлежащий парк — это уже собственность города. Супериндендант следит за порядком в доме и вокруг него. Он ответственен за общение с нанятыми рабочими. К примеру, он организовывает приезд бригад, расчищающих дорожки от снега, или пересаживающих цветы в палисаднике, или моющих окна и стекла дома с наружной стороны. К сожалению в архиве не нашлось фотографий, демонстрирующих процесс ухода за цветами. Приезжает пикап, груженный всякими садовыми инструментами. Двое аккуратных молодых ребят в комбинезонах бодро расстилают брезент, на котором будут работать. Брезент нужен, чтобы по окончании работ на дорожке не осталось почвы, земли, грязи, листочков и веточек. «Садовники» делают свое дело (например, пересаживают цветы, подрезают кусты), после чего брезент с мусором сворачивают, инструменты забрасывают в багажник и убираются восвояси…

08.

Также суперинтендант помогает пожарным проникнуть в центр управления чрезвычайными событиями при срабатывании пожарной сигнализации. Об этом чуть позже. 09.

Первое, что я замечал (да и до сих пор обращаю внимание) после переезда в Канаду — это доступность практически любых публичных мест для людей с ограниченными возможностями. Жилые дома, магазины, церкви, арены, переходы, тротуары — везде есть нормальные пандусы с нормальными уклонами. Из комментариев читателей: «(Просто сам я строитель и строю в Канаде уже много лет)… В Торонто НЕТ перекрестков, которые не оборудованы рампами, нет супермаркетов, не оборудованых пандусами, все до Единого общественные здания оборудованы удобным входом или лифтами.» Кстати, Тема Лебедев недавно очень метко показал небольшую выборку российских реалий “в поддержку паралимпийского движения России”. Вот одна из фоток оттуда: 10.

У нашего кондоминиума с пандусом все в порядке, как и в большинстве мест в Торонто (между домами пандус ведет к боковой двери, которая ведет в главный хол и к лифтам, минуя все ступеньки). 11.

При этом я не могу назвать Торонто городом с идеальными условиями для инвалидов (уж простите за достаточно жесткий и неуважительный, но единственно возможный краткий термин в русском языке для людей с ограниченными возможностями). Очень мало тактильных плиток на тротуарах, далеко не все станции метро оборудованы лифтами, но база заложена и существенная. В своде строительных норм и правил прописаны все нюансы доступности здания, включая подъезды, туалеты, проемы, пандусы, лифты и т.п. Как ни удивительно, но строители старательно блюдут эти правила. На фото ниже пандус частично виден справа скраю. 12.

Фактически любое здание в городе (будь-то жилое или коммерческое) снабжено дверью с автоматическим доводчиком и не просто доводчиком, но и «открыватчиком». К этому очень быстро привыкаешь и потом удивляешься отсутствию таких мелочей… На этом фото слева виднеется дверь в туалет — это так удобно не бежать на свой 9-й этаж, когда очень приспичило :) 13.

14.

«Автооткрыватчик» — это вот такая кнопка на стене. При нажатии на нее дверь автоматически откроется и сама закроется через секунд 20. Очень удобно, когда у тебя руки заняты сумками или нужно вести велосипед (или детскую коляску). Наш дом — не исключение. Черная панель со светодиодом рядом с кнопкой — это электронный замок, чтобы не каждый мог попасть внутрь, а только те, у кого есть магнитный ключ. 15.

Ну и, чтобы двери не бились об стенку, везде стоят ограничители-смягчители. Везде. 16.

В Канаде есть слепые и слабовидящие люди. И эти люди предпочитают выходить за пределы четырех стен, зачастую без сопровождения. Их регулярно можно встретить на улицах, в магазинах, в кафе… Все значимые таблички и кнопки (лифты в обязательном порядке) снабжены надписями, выполненными шрифтом Брайля. 17.

18.

О лифтах. Они просторные и грузоподъемные. 19.

Обратите внимание на крючки под потолком лифта. Допустим вы собрались переезжать. Один из вопросов организации переезда — это вынос мебели! В день переезда жилец должен уведомить суперинтенданта о том, что такого-то числа планируется таскание громоздких предметов. В этот день в оговоренное время один из лифтов переводится в сервисный режим (вызывается только с заявленного для переезда этажа), внутри лифта на эти крючки вешается специальная плотная защитная ткань, которая оберегает нежные стенки лифта от острых углов шкафа. 20.

Кнопки расположены достаточно низко, в пределах досягаемости человека на коляске. Также внутри лифта вывешиваются важные объявления, информирующие жильцов дома о событиях, происходящих вокруг. 21.

Вот, к примеру, жизненно важное объявление, сообщающее о том, что в четверг на 12-м этаже будет немножко шумно, так как там будут вестись работы по укладке паркета. Как и полагается, работать будут с 9 утра и до 5 вечера. 22.

Главная доска объявлений находится в холле у входа в коридор, ведущий к лифтам. Чтобы разместить там объявление, надо обратиться к всемогущему суперинтенданту. 23.

Чтобы попасть в дом, нужен ключ. Если нет ключа, надо пользоваться домофоном. Перед каждой дверью висит список жильцов с кодами, которые надо набрать на домофоне. Каждый код завязан на номер мобильного телефона жильца, т.е. с домофона звонят не домой, а на мобильный, что увеличивает шансы пообщаться с владельцем квартиры. Дверь открывается по нажатию определенной кнопки на мобильном во время разговора. 24.

В главном холле, как и положено, почтовые ящики. Почтальон открывают всю секцию и раскладывает письма по ячейкам. Газеты в ящички не поместятся, тут их просто принято оставлять на видном месте, например, на полочке возле домофона (как на фото ниже). На газете написан номер квартиры, поэтому никто чужую газету не возьмет (логично, правда?). Посылки обычно доставляют в руки, иногда просто кладут под дверь квартиры и она лежит, дожидается хозяина. 25.

26.

Еще одна интересная часть холла — маленький уголок ожидания (на фото слева). Напротив лавочки окно во всю стену. Здесь очень даже уютно ждать автобуса промозглым осенним утром или встречаться с хозяином квартиры, чтобы обменяться подписанными контрактами аренды. 27.

Паркинг. В нашем доме порядка 160 квартир. В подземном паркинге около 180 паркомест, из которых 20 — гостевые. Гостевой и и обычный паркинги отделены воротами, открывающимися только по магнитному ключу или коду. Днем на гостевом паркинге можно парковаться сколько душе угодно. С 2 часов ночи и до 7 утра машина должна быть зарегистрирована, чтобы находиться там. Это делается при помощи специального личного кода, который есть у каждого жильца, т.е., если к вам приехали гости с ночевкой, их машина (номерной знак) регистрируется в системе (по интернету или по телефону) с указанием данного кода. По уставу нашего кондо жилец имеет право всего на 2 ночных гостевых парковки! Т.е. если к вам на неделю приехали друзья на авто, два дня они могут парковаться на гостевом месте (если на двух машинах, то только одну ночь), а потом придется искать платный паркинг вне дома (или же бегать по хорошим соседям и брать их код на еще две ночи). 28.

Парковочные места перемежаются специальными стойками для велосипедов (о том, как тут все неровно дышат к велосипедному движению, я уже писал). Администрация дома ответственности за пропажи не несет, поэтому рекомендуется приковывать велосипеды замками. Насколько я знаю, в нашем доме воровства велосипедов с паркинга не наблюдалось, но в даунтауне случается запросто. Совсем недавно у нас была проведена тотальная зачистка велосипедов. Дело в том, что очень много велопарковок было занято старыми велосипедами, владельцы которых или забыли про свое имущество или просто уехали, оставив их. Сначала всюду появились объявления о том, чтобы владельцы зарегистрировали свои велосипеды. Второе китайское предупреждение извещало всех о том, что пыльные велосипеды будут экспрориированы. Потом все пыльные старые велики были помечены персональной предупреждающей бумажкой. В итоге половина паркинга была освобождена от мертвого груза, велосипеды были отданы в благотворительный фонд. 29.

Обсуждая жилищную тему, невозможно не коснуться столь важной темы, как вынос мусора. Как и положено многоэтажкам, у нас есть мусоропровод. Только он расположен не на лестничной клетке и даже не в закутке за лифтом. Для выброса мусора отведена небольшая комнатка, внутри которой установлен освежитель воздуха, а доступ к мусоропроводу выглядит как дверца в стене. 30.

Сам мусоропровод тоже непростой — мы тут делим мусор на обычный органический и перерабатываемый. Ко второму относится стекло, бумага, картон, определенные виды пластика. На фото ниже видна дверца мусоропровода и панель управления. Верхняя лампочка сигнализирует о том, что кто-то в данный момент выбрасывает мусор, поэтому лучше дверцу не открывать. Далее идут кнопки выбора: белая — просто мусор, синяя — перерабатываемый, зеленая — ныне отключена, ранее была выделена отдельно для стекла. Еще ниже сигнальная красная лампа, сообщающая о том, что ведутся сервисные работы (вывоз бака или чистка), выбрасывать мусор строжайще запрещено! 31.

Обычная мусорка в подземном паркинге также имеет два отделения — для обычного мусора и для ресайкла (recycle). Как часто показывают в кино, много преступлений совершается на пустынных парковках. Возможно, именно поэтому в гараже на каждом углу размещены тревожные кнопки. 32.

Уборочная. Так и представляю, как открываешь дверь, а там стоит уборщик. 33.

На первом этаже есть отдельная комната для крупногабаритного мусора, например, коробок от бытовой техники. Обратите внимание на ворота — такие же имеются с задней стороны дома и выводят прямо в холл с лифтами. Используется при переездах. Грузовая машина может подъехать вплотную, а маленький пикап или трак даже заехать задом. Удобно в случае дождя, да и разгружать проще — на один дверной проем меньше. 34.

Знаете почему наши многоэтажки зачастую выглядят так чудовищно? (чувствую сейчас себя zyalt‘ом). Потому что никому в голову не приходит, что внешний вид дома зависит от того, что каждый отдельный жилец делает со своими окнами и балконами все, что заблагорассудится! Пластиковые окна всех цветов и размеров, внешние блоки кондиционеров, остекленение балконов по принципу, чем аляповатее, тем лучшее, хранение всего бабушкиного хлама на балконе и тому подобные преступления против внешнего вида наших домов. 35.

Согласно Уставу дома балконы запрещается использовать для хранения персональных вещей. Разрешаются столики и кресла, цветы (в умеренных количествах). Запрещаются велосипеды, санки, лыжи, банки с вареньем и огурцами, стопки газет за 79-й год, столик-на-дачу-потом-отвезем и т.п. Более того, очень вежливо не рекомендуется вешать цветные или какие-то яркие шторы. Так как вид дома во многом зависит от используемых штор, то администрация просит использовать спокойные светлые тона. Ну а про кондиционеры речи не веду, в них нет необходимости — у нас центральное кондиционирование. В каждой квартире пульт управления кондиционером, который централизиовано зимой переключается на отопление, а летом на охлаждение. 36.

Нигде в доме курить не разрешается — ни в подъезде, ни на лестничных пролетах, ни на балконах (см. соответствующую главу). Встречаются, конечно, непонимающие дебилы, считающие собственный балкон территорией вне закона, но одного обращения к суперинтенданту, как правило, бывает достаточно, чтобы исправить ситуацию. 37.

Для любителей побаловать себя дымом рядом с домом устроена милая курилочка с лавочкой. 38.

Чуть-чуть о пожарной сигнализации и о том, что происходит в случае ее срабатывания. В каждой квартире установлены датчики. При срабатывании на дым (бывает и от плиты) в квартире включается препротивнейшая сирена, которую можно отключить специальной кнопкой. Но если в момент работы внутренней сигнализации владелец квартиры откроет свою входную дверь, то включится общая тревога и автоматом на пульт пожарной службы отправится сигнал о пожаре. При этом всем жильцам необходимо быстро покинуть квартиры и ждать пожарных. Мы уже не раз были свидетелями случаев срабатывания общедомовой тревоги, выходили на улицу, наблюдали, как доблестные пожарные приезжают в течение 3-4 минут! Далее их действия таковы: на входе в дом есть специальный ящик, в котором под замком спрятан ключ от важной комнаты. Взломав (или открыв с помощью суперинтенданта) этот ящик, главный пожарный бежит в эту секретную комнату, где он видит информацию по дому — где, что сработало. Далее они бегут проверять очаги возможного возгорания и оповещают обо всех деталях расследования через систему глобального оповещения. В общем, достаточно все слаженно, продуманно и кинематографично.

Вспомнилась еще одна деталь, связанная с пожарной безопасностью. В коридорах на этажах у нас на кондиционерах установлена достаточно низкая температура (на несколько градусов ниже комфортной домашней), а также всегда сквозняки. Двери в квартиры представляют собой примитивные доски с щелью над порогом. Сделано все это для того, чтобы на ранней стадии заметить дым в случае возгорания внутри квартиры. 39.

Вот приблизительно так живет среднестатистический торонтовец. Я, конечно, не владею статистикой, но за время поиска жилья и гуляния по гостям видывал дома и поплоше и значительно шикарнее. Я умышленно избегал всевозможных финансовых и экономических сторон вопроса, так как это увеличило бы пост еще вдвое. 40.

41.

42.

БОНУС. Давайте представим стандартный переезд в стандартной (пусть даже современной) многоэтажке где-то, скажем, в районе Днепровской Набережной города Киева. В порядке бреда представим, что дом спроектирован таким образом, что пассажирские лифты обычного размера размещены в центральной шахте и выходят на каждом этаже в общих холл. В это же время грузовой лифт (который на 11% глубже пассажирского, но с таким же узким дверным проемом), размещен в отдельной шахте, и выход к нему осуществляется исключительно по такому маршруту общий холл—наружный общий балкон—холл лифтовой. Получается, чтобы затащить диван, холодильник, кровать или аквариум с акулами на 10-й этаж, надо войти в подъезд, загрузить все добро в грузовой лифт, подняться на нужный этаж, а дальше, с этой ношей выйти под острым углом на узкий балкон через узкую дверь (не забываем подпирать ее чем-то, пружина-то новая, тугая!), протащить добро по балкону, рискуя уронить вещи на голову приподъездным бабушкам, потом под таким же острым углом завернуть во вторую дверь, выходящую в главный холл. То еще приключение, не правда ли? Если еще учесть, что эта история не выдумана — так моя мама переезжала в новострой. С какой силой надо ненавидеть будущих жильцов, чтобы спроектировать, утвердить и построить такой дом?

43.

Источник

Покупка дома в Канаде

Можете поздравить — в этом году мы купили дом. Возле речки, рядом с индейской резервацией региональным парком площадью 3 км2, неподалеку от самого широкого в мире моста. И все как-то рассказ о покупке откладывался все дальше и дальше пока не пришла весна и новые предложения не стали выскакивать как грибы, только уже по полмиллиона — на треть дороже чем полгода назад.

Таунхаусы в нашем комплексе, которые стоили порядка $400 тыс. в 2015 году сегодня уже выставляют по $600 тыс. Дома, которые были по $700 тыс — по миллиону, и т.д.

В некоторых районах Ванкувера всего за два месяца зимы 2015/2016 наблюдалось повышение цен до 65%, в среднем же по метрополии — на 36.3%.

Так спустя всего полгода после покупки я уже совершенно не смог бы позволить себе купить тот же самый дом. Сказать что в Ванкувере сейчас ажиотаж на рынке жилья — это все равно что ничего не сказать, а мы-то все в прошлом году думали что тогда был ажиотаж. Некоторые решились вскочить в последний вагон поезда «жилье до миллиона», другие же решили дождаться следующего. Лично я знаю очень много людей которые купили жилье в прошлом году и пока, судя по всему, не прогадали.

О том, что стоит за каждым из этих решений и еще о том, как, собственно, происходит покупка жилья в Канаде (Ванкувере), сегодня и поговорим.

Port Mann — самый широкий в мире мост (65 м) до открытия моста Bay Bridge в Калифорнии в 2013 году

Съем или покупка

К покупке своего жилья рано или поздно все-таки подталкивают условия съема — если вам попалась недорогая, хорошо оборудованная квартира где хозяин все делает чтобы она оставалась в отличном состоянии, то, конечно, трудно принять решение влезть в ипотеку на полмиллиона.

С другой стороны, если вы платите за съем практически столько же, сколько была бы выплата по ипотеке, то и морально и финансово вы к ней уже готовы.

Здесь в Канаде можно снимать жилье двух видов: либо квартиру или часть дома у хозяина (condo), либо еще есть, так называемые рентовочные дома (apartment buildings) — это дома, в которых все до единой квартиры принадлежат компании застройщику и все они одинаково оборудованы и сдаются по более или менее одинаковой цене.

В случае с частным хозяином — все зависит от человека и как вы с ним договоритесь: от цены до качества ремонта и оборудования (в Канаде все жилье обязательно сдается и продается с оборудованной и рабочей кухней). Цена может быть совершенно любой в зависимости от района, отделки, самого хозяина, но основная часть в пригородах Ванкувера попадает в диапазон от $1400 до 2400/мес. В самом Ванкувере — тот же ценовой диапазон.

В большинстве же съемных домов, как правило,— самое дешевое оборудование которое только можно купить в магазине. И такая же отделка. К тому же сами дома чаще всего старые и подгулявшие. Цены могут варьироваться от $800 до 1800/мес.

Вполне логично что снимая жилье за $800 или $2,000 вы, соответственно, получаете таких же соседей. Конечно, семейный доход — не повод судить о каждой семье в отдельности, но он очень неплохо показывает среднюю температуру по больнице. В общем, в домах где квартиры сдаются по $800 будьте готовы полюбить запах индийской кухни в коридорах.

Получить свое собственное представление о рынке съемного жилья Ванкувера можно на этой карте.

В общем, вопрос лишь в том, с чем из этого и до какой степени вы готовы мириться.

Недвижимость как инвестиция

Если вы только что приехали в Канаду и завели разговор о недвижимости хотя бы с одним человеком, то скорее всего вам уже подкинули идею о том, покупка недвижимости в Канаде — это инвестиция, от которой вы должны рассчитывать получить прибыль, продав ее через несколько лет.

Я не могу согласиться с этим утверждением когда вы покупаете свое первое жилье. Конечно, замечательно оказаться в плюсе, продавая его лет так через 5 – 10, но с математической точки зрения сравнение его цены при покупке и продаже не имеет никакого смысла, поскольку уравнение потеряло все свои переменные: сколько вы уплатили банку за годы ипотеки, сколько вы сэкономили на съеме, насколько больше уплатили коммунальных услуг, налогов и так далее. На сколько при этом выросло другое жилье, которое вы хотите купить взамен, в конце концов.

К тому же, как и в случае с любой инвестицией тот факт что наш дом сейчас стоит на $100 больше чем мы за него заплатили полгода назад — очень приятный, но не более того. Единственное что имеет значение — это сколько он будет стоить когда мы его будем продавать, и еще на сколько вырастет разница между его ценой и тем, что мы решим покупать.

Так если мой дом вырос на $200 тыс., то рано радоваться потому что дом который я хотел бы купить взамен, за то же время вырос на $300 тыс. Так что же в итоге, я получил $200 тыс. прибыли или все-таки потерял $100 тыс.?

На мой взгляд, любое первое жилье — удачная инвестиция по определению, вместо того чтобы снимать квартиру вы имеете дом, который всегда что-то да стоит и вместо того чтобы каждый месяц отдавать $1000—1500 постороннему дяде, вы кладете ту же самую сумму на свой счет (не забывая приплачивать проценты банку, налоги городу, по счетам страте и подрядчикам за текущие ремонты, конечно, но об этом потом).

А потом представьте себе — вы выходите на пенсию и у вас есть выбор: либо жить в своем доме, платя только налог и коммунальные услуги или же вы можете продать его, забрать свой миллион или сколько там, купить домик на берегу моря где-нибудь в Доминикане или в Колумбии (почему-то она очень популярна среди канадских пенсионеров) и жить припеваючи на проценты и канадскую пенсию. Не суть важно что вас больше прельщает — главное что у вас есть выбор.

Конечно, если вы миллионер из Гонконга и покупаете дом, консервируете его и через два года продаете или если у вас есть возможность купить второй дом и сдавать его а в удобный момент продать, то да, это — чистой воды инвестиция.

Оценка финансовых возможностей

Чтобы искать жилье на рынке недвижимости, конечно, необходимо знать, на какую сумму вы можете рассчитывать, особенно если вы рассчитываете брать ипотеку (mortgage).

Во-первых, нужно иметь хорошую кредитную историю (credit score) которая у вас появляется только через полгода проживания в Канаде. Чтобы она была хорошей — вовсе не значит что не нужно пользоваться кредитами, скорее наоборот — хорошо если вы активно пользуетесь кредитными картами и кредитными линиями и вовремя платите по всем связанными с ними счетам. За полгода до предполагаемой покупки стоит позаботится о своей кредитной истории — не открывать новых кредитных карт, не задерживать платежи по старым.

Во-вторых, на всю Канаду распространяется правило, согласно которому при покупке жилья в кредит покупатель должен иметь хотя бы 5% от его стоимости на первоначальный взнос (downpayment).

Если точнее, то минимальный первоначальный взнос с 15 февраля 2016 года — 5% на первые $500,000 и 10% на оставшуюся стоимость жилья до $1 млн.

При покупке на сумму выше $1 млн требуется даунпеймент не менее 20%.

В-третьих, максимальная сумма кредита которую выдаст вам банк или другая финансовая организация всегда остается на их усмотрение и определяется расчетным риском того, что вы не сможете погасить долг. Уверен, что у каждого учреждения — своя формула расчета этих рисков, основанная на собственной статистике.

Главное в чем нужно отдавать себе отчет, так это в том, во сколько вам будет обходиться уплата по кредиту и на содержание дома в месяц, и что останется на другие расходы.

Рекомендуется чтобы сумма выплачиваемого долга по ипотеке в сумме с уплатой ежегодных налогов на недвижимость и коммунальных услуг не превышала 30–32% от дохода до уплаты налогов.

Так, например, при доходе $100,000 в год: 100,000*0.30/12 = $2500/мес.

Доход может рассматриваться как на одного человека, так и на семью, смотря на кого оформляете покупку, но банки всегда стараются втянуть в ипотеку супруга, поэтому обычно имеется ввиду семейный доход.

Какие выплаты получатся по ипотеке на тех или иных условиях, можно примерно рассчитать на сайте почти любого банка (например, на калькуляторе выплат по моргиджу TD) или еще проще — прийти в любое отделение или к любому брокеру и попросить посчитать для вас. Поскольку и банк и брокер заинтересованы чтобы вы взяли ипотеку именно у него, они не только бесплатно скажут вам ориентировочную сумму кредита исходя из вашей конкретной финансовой ситуации, но еще и сделают предварительное одобрение на ипотеку (mortgage pre-approval) на тех или иных условиях, которое будет действительно 3 или 4 месяца даже если кредитная ставка изменится в большую сторону.

Единственный нюанс — каждый раз при этом ваш кредитный рейтинг будет немного уменьшаться, но через это в любом случае нужно будет пройти не заранее, так перед тем как будете делать предложение.

Как насобирать на первоначальный взнос

Самый популярный в Канаде способ накопить на первоначальный взнос — это использовать пенсионный фонд. Суть его заключается в том, что правительство Канады пытается поощрять откладывание средств на собственную пенсию и делает это с помощью специального депозитного счета, который можно открыть в любом банке — RRSP (Registered Retirement Savings Plan).

Исходя из вашей предыдущей налоговой декларации, налоговая служба указывает, какую сумму вы можете внести на ваш пенсионный фонд;
Средства, которые вы на него кладете в течение года, вычитаются из вашего дохода в следующей налоговой декларации;
Соответственно если ваш официальный доход был уменьшен на некую сумму, а вы уже уплатили налоги (которые часто вычитаются автоматически из зарплаты) с полного дохода, то вам обязаны вернуть разницу, таким образом, вы получаете примерно 1/3 вложенной суммы обратно;
Вы не можете снять положенные на этот счет средства в любой момент, а если попытаетесь, снятая сумма будет снова добавлена к вашему доходу в этом году и вы должны будете уплатить на нее подоходный налог;
Когда вы выходите на пенсию, то ваш доход обычно сильно уменьшается, как снижается и налоговая ставка, тогда понемногу снимая эти средства, вы уплатите значительно меньше налога (это возможно благодаря ступенчатой системе налоговой ставки в Канаде);
С целью помощи канадцам в покупке своего первого жилья, государство разрешает снять до $25,000 с этого счета не облагая их налогом при условии возврата их в следующие 15 лет.

Таким образом, получается что вы каждый месяц в течение нескольких лет кидаете денежку в эту своеобразную копилку где она, к тому же, обрастает процентами с инвестиций и по достижении $25,000 снимаете всю сумму на первоначальный взнос.

Кстати, прибыль с инвестиций на RRSP тоже не облагается налогом.

Помимо ежемесячных вкладов я, к тому же, клал на этот счет еще и ту 1/3 которая возвращалась в конце года, получая, таким образом, потом еще 1/3 от нее и потом еще столько же от этой части, что и вам советую.

Ну и не забывайте про семейный бюджет — за ним я не слежу так яро как некоторые, но раз в год его приходится корректировать, дабы расходы не превышали доходы.

Рынок недвижимости Ванкувера

Итак, мы уяснили, что недвижимость в Канаде почти всегда рассматриваться как инвестиция и, как вы можете судить по итогам последних пары лет — очень неплохая. Естественно предположить что найдутся желающие вложить в нее деньги исключительно с целью получить прибыль, продав ее несколько лет спустя, а по возможности еще и заработав немного на сдаче жилья в аренду.

Так вот, в случае с Ванкувером оказалось что таких желающих — очень много. Буквально желающих купить недвижимость — куда больше чем может предложить рынок жилья. В основном это очень специфический контингент, преимущественно из Гонконга, который может легко достать и положить на стол миллион другой наличными. Естественно что цены растут как на дрожжах.

Когда два года назад в Бернаби выставили на продажу квартиры в достраивающейся 46-этажной высотке, за два дня до назначенной даты продаж у офиса компании-застройщика выстроилась очередь, большей частью из людей, нанятых удаленно из Гонконга чтобы купить жилье здесь, в Ванкувере. Все квартиры в здании были раскуплены в течение суток.

Правительство только начало в прошлом году отслеживать количество покупок недвижимости из-за рубежа, по предварительным же данным 1/3 всех сделок на рынке недвижимости Ванкувера осуществляется удаленно из Китая [источник].

Более того, среди жилья стоимостью дороже $ 3 млн уже 2/3 сделок осуществляются из Китая [источник]

Считается что рынок жилья Ванкувера — 3-й наименее доступный в мире, хуже ситуация обстоит только в Гонконге и австралийском Сиднее.

10 наименее доступных мест для приобретения жилья:

Гонконг, Китай
Сидней, Австралия
Ванкувер, Канада
Мельбурн, Австралия
Окленд, Новая Зеландия
Сан Хосе, США
Сан-Франциско, США
Лондон, Великобритания
Лос-Анджелес, США
Сан-Диего, США

Правда, заметьте, что обычно в контексте того, как все плохо обстоит с жильем в Ванкувере, дабы утрировать ситуацию, подразумевается город (считай, даунтаун) Ванкувер, я же говорю о метрополии Ванкувера.

Вы можете сами посмотреть, на что похож рынок жилья Ванкувера на сайте, где я сам искал предложения для покупки своего дома и теперь проверяю сколько стоит жилье в том или ином районе: www.realtor.ca.

А вот пример того, как изменились цены на жилье за 1 год в 2015 году (и это без учета еще более безумного роста цен зимой 2016):

Такая ситуация — далеко не обычное дело в Канаде, как раз за исключением Ванкувера, Торонто и, может быть, еще пары метрополий, в целом по стране цены на жилье падают.

Финансовый пузырь

Каждый год с тех пор как мы приехали в Канаду 6 лет назад, пророчат что финансовый пузырь на рынке недвижимости лопнет в следующий год или полтора. Ну так вот, за 6 лет этого так и не произошло, поэтому мой вам совет: с точки зрения покупки первого жилья — забудьте об этом. Тут проиграет только одна категория людей — которые так и останутся до старости жить в ренте, и еще один человек — который купит последний дом перед тем как пузырь лопнет, если он, конечно, лопнет.

Выбор жилья

Будь вы гонконгский инвестор, готовый с ходу предложить на 10% сверх запрашиваемой суммы или новый иммигрант с первоначальным вкладом копеечка в копеечку, на руках, выбор жилья вы всегда начнете с двух вопросов — что и где.

Собственно говоря, касательно «что», рынок может предложить вам три основных варианта — квартира (кондо + страта), таунхаус (страта) и дом (или дюплекс, триплекс и т.д). Разобравшись, что означают эти слова в скобках, вы прекрасно будете представлять что именно вас интересует.

Страта — это добровольное объединение владельцев собственности в товарищество, подчиняющееся действующему законодательству (Strata Property Act) и управляемое самими жильцами посредством ежегодных общих собраний и избираемых на них представителями страты (strata council).

Стратификация жилья подразумевает разделение имущества на личную и общую собственность (например, все внутри таунхауса — ваше, но наружные стены, балконы, двор, парковка и пр.) принадлежит страте, а вернее подчиняется управлению страты. Эта собственность бывает двух типов — та, к которой имеете доступ только вы и страта (limited common property — например, ваш балкон, парковочное место задний двор) и та, к которой имеют доступ все жильцы (common property — например, лифт, тренажерный зал, бассейн или детская площадка).

Также слово «страта» часто относят к компании (strata management), которая нанимается жильцами для управления финансами и обслуживанием общей территории.

В обязанности страты входит организация и финансирование всех текущих ремонтов на общей территории и содержание ее в эстетически и функционально приемлемом состоянии. Эта работа осуществляется за счет ежемесячных взносов жильцов и управления накопленными фондами. Сумма обычно в пределах $200—450/мес и чаще всего указывается информации о доме или квартире, выставленной на продажу.

Иногда, впрочем, не стоит ждать когда придет страта и все сделает. Иногда нужно брать инициативы в свои руки и еще лопату.

Все что происходит внутри частной собственности владельца — его финансовые проблемы. Еще одна особенность страты — это установление правил пользования общей территорией и гарантия их соблюдения. Иначе говоря, жильцы в страте любят стучать друг на друга за что та безжалостно рассылает штрафы провинившимся: будь то громкая музыка в позднее время или развешенные трусы на балконе.

Кондо — от слова кондоминиум — это просто название квартир, находящихся в частном владении. Заученным в школе словом apartment здесь принято называть рентовочное жилье.

Таунхаус — малоэтажный жилой дом, разделенный на несколько многоуровневых квартир, как правило, с изолированными входами (то есть без общего подъезда). Каждый таунхаус может иметь собственный гараж и небольшой двор. Чаще всего в одном комплексе располагается несколько таких домов с одним и тем же адресом, которые формируют кондоминиум. Чаще всего таунхаусы стратифицированы.

Дом, дюплекс, триплекс, форплекс — отдельностоящий дом, возможно, поделенный на части (две, три, четыре и так далее) с изолированными входами. Обычно эти дома не стратифицированы, ремонты и уход за общей территорией осуществляется общими силами хозяев частей дома.

Дом в Уайт-роке

Конечно, при выборе жилья вы также будете смотреть на год его постройки, количество спален и ванных комнат, жилую площадь. Планировка и ремонт, в конце концов тоже имеют значение.

Попадался нам один таунхаус где выход в общий гараж был между вторым и третьим этажом, фактически перед входом в спальню — он мне до сих пор в кошмарах снится.

В случае с домом — вы также будете смотреть на площадь земли (почти всегда указывается в информации на продажу), в случае с таунхаусом — площадь дворика (никогда не указывается), если есть: обычно вы вступаете во владение порцией земли всего комплекса, совершенно не обязательно той, что находится под вашим двором и домом.

Площадь жилья в Канаде — всегда измеряется в квадратных футах. Лучше и не пытаться переводить в метры: посмотрев несколько домов или квартир вы уже будете прекрасно представлять себе визуально, сколько это 750, 1000, 1500 или 2000 кв. футов). Но если нужно определить навскидку, то примерно отношение — 1:10

Также не скажу что сильно влияют на выбор, но могут отражаться на желанности и, как следствие, стоимости жилья т.н. amenities — это спортзалы, бассейны, детские площадки, комнаты для вечеринок, кладовки, комнаты для велосипедов, теннисный корт и пр. что может находиться на территории дома или комплекса.

Еще один очень интересный момент в страте — можно ли сдавать жилье. С одной стороны, если можно — вы всегда знаете, что можете заработать, уехав куда-нибудь и сдав свою квартиру; с другой же стороны, вы будете окружены съемщиками, которым часто плевать на состояние общей территории, на отношения с соседями и на правила страты — если что, они просто снимут другую квартиру.

Как видите, получается что таунхаус это что-то среднее между домом и квартирой где вроде и двор есть, но траву приходит стричь садовник из страты, вроде и крыша своя, но латает ее плотник из страты, страта чистит стены от мха и периодически моет окна и гаражные двери. Главное что страта следит за всеми текущими ремонтами прежде чем что-то ломается настолько что дальше уже тянуть нельзя. И делает это не слишком скупясь, с проверками и перепроверками. Не говоря уже о том, что на нынешнем рынке я не мог себе позволить хороший дом.

Дома, к тому же, — лакомый кусок для тех самых иностранных инвесторов поскольку они лучше всех остальных растут в цене. Делая предложение хозяину чуть больше чем он сам же запросил люди обнаруживали что их перебивали на сто тысяч и больше. В новостях уже была не одна история о том как дом в Ванкувере выставлялся на продажу за миллион а у уходил за два с половиной.

В квартирах мне лично не нравилось быть окруженным соседями с четырех сторон (от списка WiFi-точек вообще иногда становилось страшно), а во-вторых, мне, хотите верьте, хотите нет, жутко надоело таскать сумки от машины к одной двери, от нее — ко второй, оттуда — к лифту, потом ждать его, потом подниматься, потом к третей двери… Нафиг, теперь я паркуюсь, считай, на кухне.

Не говоря уже о своем клочке земли:

На что мы обращали внимание при выборе дома?

Мы хотели площадь не менее 1,400 футов, мы искали двор побольше и еще чтобы не было ощущения вагона которое иногда бывает в таунхаусах с длиииинной лестницей прямо от входной двери. И чтобы было приватно — хоть без штанов ходи, и тихо ночью — наша съемная квартира тогда выходила на одну из самых оживленных улиц Бернаби: то пожарная машина пронесется, то какой-нибудь уличный гонщик усратый. Вика очень хотела окно на кухне, а я — вид на горы (зачем вообще жить в Ванкувере если не видно гор?).

В результате горы видно прямо из нашего окна на кухне, но лучше всего их видно прямо с унитаза на верхнем этаже если открыть дверь. А вот задний двор — самый большой что мы видели у таунхаусов в этом районе — не видно потому что он с другой стороны дома, прямо перед небольшой рощей, отделяющей нас от индейской земли.

Выбор района

Еще больше переменных в уравнение желанности и доступности жилья добавляет его расположение. Сюда можно включить все — от уровня относящихся к этому району школ до доступности общественного транспорта. От наличия в пешем ходу магазинов до среднего уровня доходов по району.

Место где соседи делятся книжками в восточном Ванкувере

Дальше — больше, уже смотря дом вы начинаете обращать внимание на близко расположенную высоковольтную линию, на свет прожекторов на футбольном поле, на шум дороги, на то что кроме как на машине отсюда никак не уехать, на то что отсюда полтора часа ехать на работу и столько же обратно. Даже геология района может иметь значение — стоит ли дом на осадочных породах или в заливной долине, возможен ли оползень и пр.

С геологической точки зрения землю Ванкувера можно разделить на три большие разрозненные части: 1) чем ближе к центру, тем более редкий каменный фундамент (bedrock), 2) осадочные породы последних ледниковых периодов (то, на что нужно стараться попасть) и 3) насыпная дельта реки Фрейзер, которой здесь 10,000 лет назад еще и в помине не было.

Все упирается в большое землетрясение которого все ждут и которое исторически происходит раз в 300—500 лет (последний раз было 300 лет назад) и то, как во время вибрации пропитанный водой намывной грунт дельты может временно приобрести свойства жидкости.

К тому же, даже расположение на коренной породе но на склоне холма чревато оползнями и селевыми потоками.

Геологическая карта Ванкувера

Для меня, например, была важна демография района — все на том же сайте (realtor.ca) у каждого дома в списке есть замечательная отдельная страница, где указана статистика по району: сколько зарабатывают люди которые здесь живут, какие национальности представлены в каких количествах, какие профессии и уровень образования преобладают. На каком-то другом подобном сайте попадались графики преступности по разным категориям — от наркотиков до взломов квартир. Ведь покупая дом, вы покупаете его вместе с соседями, а отправляя детей в школу, вы оставляете их один на один с их детьми.

Немного о стереотипах районов Ванкувера на карте:

Что-то жизненно важно для одних и не имеет ни малейшего значения для других, но чуть подробнее я остановлюсь на том, что объединяет в себе влияние многих демографических факторов и определенно влияет на стоимость жилья вне зависимости от того, есть у вас дети или нет — это школы. К тому же умение определить относящиеся к вашему дому школы будет важно не только при покупке, но и при съеме жилья.

Поиск школ

В Канаде ребенок, если он не ходит в частную или религиозную школу и не получает образование на дому (с проверками, а как же), должен поступить в общественную школу по месту жительства (catchment school). Есть, конечно, процедура перевода в любую другую школу по желанию (cross-catchment application), однако она сопряжена с проблемой переполненности школ, особенно популярных.

Так чтобы перевести ребенка в другую школу я посылал заявление в 9:01 утра в день когда открывался прием таких заявлений. Если интересно, расскажу в другой раз.

Система образования в Канаде побита на три уровня — начальная (elementary, 1—5 класс), средняя (middle 6—8 класс) и старшая (secondary, high 9—12 класс). По сути, это то, что у нас всегда писали на обложках дневников: «школа I—III ступеней».

В добавок ко всему в Канаде любой ребенок может выбрать обучение на французском языке (у нас два государственных языка, о чем в Британской Колумбии иногда слишком легко забыть) — поэтому помимо выбора 3-х школ 1—3 ступеней есть выбор из еще 3-х школ тех же ступеней, но с обучением на французском языке.

В некоторых районах начальная и средняя школы объединены в одну, или обучение на английском и французском может проходить в одной и той же школе, но так или иначе, при покупке жилья вам нужно проверить, что же за школы относятся к вашему новому дому и их может оказаться до шести.

К счастью, в Ванкувере, да и в других городах Канады, уровень всех школ, относящихся к любому дому можно представить в численном виде (спасибо бюро статистики за это). И хотя статистика — наука неблагодарная, из своего опыта могу сказать что показатели успеваемости многое говорят о том, насколько серьезно занимаются детьми как в школе так и дома, что, в свою очередь, очень много говорит о семьях, живущих в районе. Да, скажи мне насколько неадекватный твой ребенок — и я скажу кто ты.

Итак, как узнать, насколько хорошие (или плохие) школы в том или ином районе?

Шаг 1. — Получить список школ, относящихся к вашему адресу. По городам: Burnaby, Coquitlam, Delta, Langley, Maple Ridge, Mission, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Surrey, Vancouver, West Vancouver, White Rock.

Шаг 2. — Для каждой школы из полученного списка найти страницу статистики По ступеням: Начальные школы, Средние школы

По моему опыту страницы школ не всегда появляются в результатах поиска на этом сайте, поэтому если не повезло, стоит поискать ту же школу в Гугле: иногда там выскакивает ссылка на скрытую из результатов поиска на сайте страницу или рейтинг может быть указан на странице школы в Википедии или других источниках.

Каким вы считаете подходящий рейтинг школы для вашего ребенка — это на усмотрение каждого, как по мне это не столько абсолютная величина сколько относительная (сравнить две школы между собой — лучше/хуже). Скажу вам из личного опыта что разница между 4.5 и 6.5 — более чем очевидна даже если просто взглянуть на родителей, которые приходят забирать детей из школы.

Работа с риэлтером

Примерно разобравшись, что вы хотите от жилья и района (не переживайте, все еще может десять раз поменяться когда мечты столкнутся с реальностью) и, главное, зная на какую сумму вы можете рассчитывать,— самое время обратиться к риэлтеру.

В Канаде для покупателя жилья риэлтер обходится безвозмездно, то есть даром. Свой доход ваш риэлтер получит как половину от доли с продажи, которую продавец оговорил со своим риэлтером.

Грубо говоря, если вы продаете жилье и нанимаете риэлтера чтобы тот выставил его на продажу, организовал просмотры и занялся юридическими аспектами, тот озвучит вам свои условия (например, 3% от первых $100,000 + 1% от остатка суммы сделки). В таком случае, и риэлтер продавца и риэлтер покупателя получат где-то по половине от этой суммы. И да, чем выше сумма продажи, тем больше заработает ваш риэлтер, хотя тут вопрос ценовой категории в целом и условий оговоренных продавцом, — разница в пару десятков тысяч на сумме сделки не сыграет большой роли сама по себе.

Собственно, я не вижу ни одной причины не связываться покупателю с риэлтером. Более того, не уверен что у вас вообще получится купить хоть что-либо без него. Практически все выставленные на продажу жилищные объекты вносятся в базу данных (MLS), доступ к которой имеют только лицензированные продавцы недвижимости. И хотя вы можете видеть почти всю информацию в открытых источниках (например, все на том же realtor.ca), чего вы не можете там увидеть, так это того, какая история продаж у каждого дома и по каким ценам уходили другие дома в этом районе.

В конце концов, риэлтер подготовит все необходимые бумаги и просто подсунет их вам на подпись, а главное, он это делает каждый день и точно знает что необходимо сделать и где нужно проверить и перепроверить.

После долгого разговора Таня — наш риэлтер — узнала, на что мы рассчитываем, рассказала принципы своей работы, потом внесла интересующие нас параметры в свою базу данных мы обсудили те дома, которые были в продаже на тот момент, договорившись что как только будет появляться что-то новое, подходящее под указанные критерии, система будет слать нам список домов на электронный адрес.

Смотр домов

Это, пожалуй, самая полюбившаяся мне часть процесса покупки — серьезно, я хоть сегодня же готов еще поездить посмотреть. У каждого выставленного на продажу дома (listing) есть свой уникальный номер (MLS). Список номеров понравившихся объявлений я отправлял Тане вместе с указанием времени когда мы можем приехать их посмотреть и она договаривалась о показе.

Дальше совсем интересно — едешь в малознакомую часть города, узнаешь как живут люди, какие бывают планировки, как обставлены дома. В одном таунхаусе где жила, видимо, преклонных лет дама, увлеченная географией, а в молодости — танцовщица кабаре, Вика с Таней совсем увлеклись составлением портрета хозяйки по вещам в доме.

Мы смотрим на вещи которые ближе сердцу: есть ли на кухне окно, достаточно ли тихо и изолированно расположен домик — все то, о чем я писал выше. Риэлтер же комментирует с точки зрения финансового вложения — будет ли эта недвижимость расти в цене, какие скрытые подводные камни могут ударить по кошельку или обернуться боком.

Предложение (offer)

Когда что-то из осмотренного нравится настолько, что кажется, что здесь можно жить, мы сообщаем Тане что готовы сделать предложение покупки. Как правило, представитель продавца назначает день и час для всех потенциальных покупателей, до которого они могут подать официальное предложение.

Тогда мы едем в офис к риэлтеру, внимательно просматриваем всю доступную информацию о доме — правила страты, планировку юнита и комплекса, протоколы последних собраний жильцов (strata counsil meeting minutes), заявленное состояние жилья и известные неполадки если имеются.

Думаем над ценой исходя из имеющейся неофициальной информации о количестве других предложений на эту недвижимость. При спокойном рынке недвижимости можно попробовать скинуть немного цену, но такого рынка в Ванкувере не было уже несколько лет, поэтому обычно цена идет вверх от заявленной.

К этому моменту вы уже должны были привыкнуть что никто в Канаде вам не даст финансового совета вроде того, стоит ли вкладывать в тот или иной фонд, какую брать ипотеку — фиксированную или плавающую (см. ниже) или сколько накинуть сверх запрашиваемой цены, поскольку все опасаются обвинений в том, что дали совет, повлекший за собой финансовые потери при неудачном стечении обстоятельств. Поэтому все что может посоветовать риэлтер — это предлагайте на столько больше, насколько вы расстроитесь если этот дом уйдет кому-то другому. Очень дельный совет.

Мы делали предложение два раза и оба раза кроме нас было еще 2—3 других покупателя, поэтому моя логика была в том, чтобы предложить немного больше запрашиваемой суммы, что перебьет и тех кто решит поторговаться и тех кто предложит ровно столько сколько просят. На сегодняшнем рынке это уже звучит совсем наивно, но мне повезло что продавцы нашего таунхауса плохо говорили по-английски (как хозяева так и их риэлтер) и назначить просмотр у них было почти невозможно, поэтому и желающих положить 10% сверху не нашлось.

В итоге наш дом обошелся на $40,000 дешевле чем другой такой же, проданный на той же неделе в нашем же комплексе. И только сейчас я начинаю понимать, как же нам повезло — не только поэтому, а еще и потому что буквально после нашей сделки наступило затишье на рынке, пока весной не появились новые предложения по уже совершенно другим ценам.

Первый раз мы предложили всего на пару тысяч больше запрашиваемой суммы, но нас перебили, предложив на $12 тыс. больше. Я согласился поднять цену еще на $4,000 чтобы быть «запасным вариантом» (backup offer), в случае если сделка с выигравшим покупателем не состоится. Этот запасной вариант — та еще радость, надо сказать: находишься неделю в полуподвешенном состоянии, а главное что других предложений нельзя делать пока это не приняли или не отклонили. В конце концов, это был самый первый таунхаус который мы посмотрели и на пределе моих финансовых возможностей с перспективой неизбежной перестилки полов. $6,000 — где-то столько и стоило мое разочарование в том, что он достался другим покупателям.

Второй раз мы снова предложили всего на $2.5 тыс больше запрашиваемой цены и наш риэлтер рассказала продавцу что мы ищем жилье именно в этом комплексе, дескать там у нас живут друзья (мы и правда пошли познакомились с несколькими соседями — бывшими Таниными клиентами — во время просмотра, поспрашивали о комплексе). Какое продавцу дело до того, есть ли у нас здесь друзья? — спросил я. А все дело в том, что продавец наверняка старается синхронизировать дату продажи жилья и покупки нового и ему очень важно чтобы покупатель не отменил сделку, ну прямо очень. А раз мы заинтересованы в том чтобы купить именно здесь, то не станем упускать свою возможность. Профессиональная хитрость.

В каждом предложении оговорены условия на которых покупатель может отменить сделку (subject removal). Например, если там указано условие что он должен продать свое жилье, это очень неприятно для продавца, поскольку судьба его сделки зависит от другой сделки, которую тот никак не контролирует. С другой стороны, всегда когда на покупку недвижимости берется ипотека, указывается условие что банк эту самую ипотеку выдаст (subject of financing). Это одна из причин почему продавец может предпочесть покупателя, имеющего всю сумму в наличии, но все-таки это обычное условие, которое прописано в большинстве предложений.

В предложении также оговорена дата и время, до которого продавец должен огласить о своем решении.

Принятие предложения (accepted offer)

В назначенный день и час представитель продавца сообщает представителю каждого претендента на покупку о своем решении. Здесь покупатель должен подписаться под принятием его предложения с окончательными условиями, датами внесения залога, передачи и освобождения собственности. На что ему дается весьма ограниченное время, буквально сутки.

В тот момент когда наш риэлтер сообщила что наше предложение приняли и теперь предстоит много бумажной работы, часть из которой нужно сделать прямо сейчас (нужно было в течение получаса просмотреть внесенные в контракт продавцом изменения и подписать его), я не просто был на острове Ванкувер — я буквально висел на дереве:

Фото за 15 минут до подписания принятия предложения покупки.

К счастью, я не сэкономил на операторе мобильной связи и связь была даже в лесу на острове, а приложение на айФон за $10 решило все проблемы с цифровой подписью, имеющей юридическую силу. Оставалось только вычитать все изменения и отправить подписанный контракт и приложения к нему. К тому моменту как я спустился с дерева (45 минут спустя), все уже было отправлено и я спокойно пошел играть в волейбол.

«Да что вы знаете о мобильном шоппинге — шутил я над своими коллегами, съевшими собаку на коммерческих мобильных сайтах — я только что купил дом с телефона.»

После принятия предложения электронный почтовый ящик начинает ломиться от присылаемых документов и еще больше — от досылаемых изменений и поправок.

Так что на следующий день у входа в пещеру мне тоже пришлось поставить несколько цифровых подписей и отправить уже окончательную версию контракта на покупку таунхауса. А еще на пароме, на пути домой с острова — дать добро на ипотеку моргидж-брокеру. Есть что вспомнить, одним словом.

Согласно контракту через неделю я должен был внести залог ($20 тыс), который потом должен был стать первым взносом. Это была последняя неделя когда еще можно было (пусть и полулегально) соскочить со сделки — за эту неделю нужно снять все условия отмены сделки (subjects of removal), то есть, получить от банка гарантию ипотеки, провести инспекцию дома, разобраться со всеми документами — мы, например, очень хотели узнать какие планы на землю резервации у наших соседей индейцев.

Xwemelch’stn Squamish Nation — резервация под мостом Lions Gate Bridge (Vancouver, BC)

Инспекция

Обычно риэлтер идет в комплекте с рекомендуемыми брокером, нотариусом, страховщиком, инспектором и даже подрядчиками, но мы взяли англоязычного инспектора с инженерной специальностью по совету друзей и ни чуть не пожалели. Чарли пять часов лазил по всему дому и с прекрасным британским акцентом (20 лет назад он был инженером в Англии) очень интересно рассказал обо всех нюансах — что работает, что уже отслужило свой срок, а где и вовсе есть скрытые повреждения.

Обошлись услуги инспектора чуть более $400, но я считаю что он того стоил: во-первых, на холодном рынке недвижимости основываясь на его заключении можно сбить цену сделки, а во-вторых, полезно самому узнать, что где нужно будет чинить через год, два, пять, десять лет.

Хотя инспекция не выявила настолько серьезных проблем, чтобы заставить продавца компенсировать их устранение, мы все-таки набрали наглости запросить скидку в $4,000, из которых продавец согласился на $500 — достаточно чтобы окупить услуги инспектора и ладно. Что поделаешь, на рынке ажиотаж и продавец знает что может продать дороже.

Ипотека

Пожалуй, самая интересующая всех часть — получение кредита в банке, больше известного как моргидж (mortgage). Здесь не меньше различных факторов чем при выборе жилья, каждый из которых может для кого-то иметь жизненно важное значение, а для кого-то и совершенно никакого.

Обычно ипотека берется на длительный амортизационный срок (amortization period, чаще всего — 20—25 лет), порциями контрактных обязательств (term), обычно по 5 лет. То есть, по сути каждые пять лет вы берете ипотеку снова и снова на остаток от суммы, пока не погасите всю задолженность к концу амортизационного срока.

Самая главная характеристика ипотеки — это, конечно, же процентная ставка.

Банк Канады устанавливает процентную ставку на кредиты (Prime Rate) и использует ее как средство регулирования экономики страны в целом. Более низкая ставка способствует увеличению занятых средств, но и развитию экономики в то время как более высокая ставка наоборот ограничивает кредитование по стране. Это касается не только рынка недвижимости, но и бизнеса. Остальные банки в своей кредитной ставке ориентируются (но не привязаны) на Банк Канады и Overnight Prime Rate — ставку, по которой банки платят проценты на кредиты друг другу.

Исторически сейчас в Канаде — чуть ли не самая низкая процентная ставка: 2.7%/год. Меньше было только когда мы приехали в Канаду — 2.5% в 2009—2010 годах, зато в 80-х ипотеку давали под 10—20% годовых!

[Источник: www.ratehub.ca]

В последний раз Банк Канады изменил процентную ставку как раз в ту неделю когда я брал ипотеку, в июле 2015 года (с 2.85% до 2.7%) и затем на закрытом заседании в феврале 2016 года было решено оставить ее без изменений.

Банки, в прочем, в праве решать, следовать им рекомендациям Нацбанка или нет, но в целом конкуренция на рынке заставляет их собственную процентную ставку стремиться к установленной Банком Канады величине.

Обновление: в 2017 году Банк Канады вслед за американским FED взял курс на постепенное увеличение процентной ставки — по 0.25% за раз. Так они дважды увеличили ее в 2017 году и ожидается что еще столько же увеличат в 2018. Впрочем, после каждого изменения они смотрят на то, как изменяется состояние экономики (прежде всего но уровень безработицы и инфляцию).

Вторая по важности характеристика ипотеки, пожалуй — это тип процентной ставки: фиксированная (fixed) или плавающая (variable). При фиксированной ипотеке процентная ставка остается неизменной до конца срока контрактных обязательств (то есть до истечения 5-летки). При плавающей же ипотеке процентная ставка может измениться как в большую так и в меньшую сторону в любой момент в зависимости от изменений ставки Национального Банка (Prime Rate).

Очевидно что при плавающей ипотеке увеличиваются риски, но и процентная ставка при этом (которая устанавливается как функция от Прайма, например: Prime – 0.5%) как правило, ниже. Так, например, на момент когда я оформлял кредит, у меня было два варианта в одном и том же банке — либо взять фиксированную ипотеку под 2.6%, либо плавающую под 2,1%

Чтобы плавающая ставка не казалась такой уж рисковой, банк может предложить сочетать два типа кредита (например: 50% fixed / 50% variable) или оговаривать в условиях договора ставку, выше которой она не поплывет (в моем договоре это — что-то около 5%). В любом случае, по завершению срока контрактных обязательств и с плавающим и с фиксированным кредитом вам предстоит переоформлять ипотеку по установленным на тот момент процентным ставкам, так что все снова оказываются в равной ситуации.

Страхование кредита — мало зависит от банка, правило одно для всех: если вы покупаете жилье имея на руках более 20% от его стоимости, то вы не обязаны страховать ипотеку (можете, конечно, но это больше для безопасности банка чем вашей собственной: вы страхуете кредит на случай если не сможете его выплачивать). Если же меньше 20%, то обязательно оплатить страховой взнос на всю сумму и весь срок кредита (некая сумма просто добавляется к вашему кредиту). Если ваш взнос меньше 10%, то страховая ставка будет максимальной — до 3.75% от суммы кредита.

По сути, если вы занимаете $500,000 с даунпейментом 5%, то будьте готовы к тому, что на самом деле ваш займ составит где-то $515,000, от этого никуда не денешься.

Другие характеристики ипотеки, которые банк может предлагать или не предлагать, а вас они, соответственно могут либо интересовать, либо нет:

Open /closed — если кредит «открытый» (open mortgage), вы в любой момент можете расторгнуть контракт или изменить его условия, выплатить всю ссуду досрочно или взять ипотеку в другом банке. При «закрытом» же кредите (closed mortgage) любое нарушение условий кредита будет сопряжено со штрафными санкциями. Поскольку открытый кредит означает большие риски для банка потерять вас как клиента и, как следствие свой доход, очевидно что в этом случае заемщику будет предложена менее выгодная процентная ставка.

Assumable – в случае продажи недвижимости вы можете передать покупателю также обязательства по кредиту (с согласия всех сторон, естественно, включая банка на принятие покупателя своим клиентом);

Portable — при продаже старой и покупке новой недвижимости вы можете перенести свою ипотеку на нее;

Дальше кредитор может предлагать другие условия кредитования на свое усмотрение, дабы успешно конкурировать с другими банками и организациями и привлечь вас как заемщика именно к себе.

Я нахожу очень интересной опцию Double-up® у RBC когда с каждой выплатой можно платить еще от $100 до двух раз больше и вся эта сумма идет в тело кредита.

Каждый платеж по ипотеке состоит из двух частей — погашение процентов (interest) и выплата самого тела кредита (principal). Каждый месяц вы платите одну и ту же сумму, но постепенно, с каждым платежом все меньшую его часть составляет выплата процентов и все большую — возвращение самого долга.

По моим подсчетам, на каждые уплаченные таким образом в первые пару лет $1000 получается экономия примерно в $600 на процентах за все время ипотеки (2.5% * 20 лет), что может существенно сократить срок всей ипотеки почти до двух раз. Таким образом, можно взять кредит на 25 лет и по мере возможностей выплатить его за 15 лет. Кроме того, возможно использовать эти платежи в будущем чтобы пропустить несколько выплат в случае крайней необходимости.

Также банки иногда предлагают сделать раз в год большую выплату в тело кредита (до 10% от всей суммы, например), или открыть кредитную линию на уже выплаченную часть ипотеки (home equity loan) под тот же процент что и моргидж или готовы вернуть вам немного денег сразу же как только вы возьмете кредит — мой подарил мне $500, с другими же условиями кредита он обещает вернуть до $20,000, правда, увы, при совсем неинтересной процентной ставке — бесплатные деньги бывают только в мышеловке.

Другой способ сократить срок выплаты кредита на несколько месяцев — это изначально назначить выплаты не ежемесячно, а каждую вторую неделю (bi-weekly). Поскольку в году — 52 недели, получается на 2 выплаты в год больше, при этом сами выплаты меньше и чаще, за счет чего, грубо говоря, каждую вторую половину месяца проценты начисляются на несколько меньшую сумму.

Если же каждую вторую неделю платить не меньшую, а такую же сумму как вы платили бы два раза в месяц (accelerated bi-weekly), то срок выплаты ипотеки можно уменьшить на 3 года! [Источник: RBC]

Копеечка к копеечке сложились в пятизначную сумму экономии на процентах и на три года более короткий срок ипотеки в моем случае. Единственное неудобство — рассинхронизация с зарплатой. При условии что и зарплата каждую вторую неделю как у меня было в Торонто — вообще красота получается.

Кредит на ремонт

Чего банк не предлагал, но я сам у него просил по совету друзей, так это добавить к ипотеке еще некую сумму на ремонт.

Делается это так: при заключении договора на ипотеку вы говорите брокеру что хотите занять несколько больше чтобы сразу сделать в доме ремонт. Брокер дает вам бумажку и просит на ней примерно расписать предполагаемые затраты чтобы обосновать эту сумму.

Важный момент здесь заключается в том, что банк готов кредитовать все, что является частью дома (иными словами, все что будет там если вдруг ему прийдется продавать дом с молотка): перестил полов, покраска стен, ванные, унитазы, люстры, столешницы — все это без вопросов. Вот с техникой сложнее: печку, стиральную машину и холодильник можно взять и выкатить — они никак не вмонтированы в дом, поэтому кредит на них не дадут. А вот на посудомойку или вытяжку, с другой стороны, — пожалуйста.

Дальше все эти работы и покупки вы оплачиваете из своего кармана и собираете чеки. Банк дает пару месяцев после того как вы въедете чтобы насобирать нужную сумму, после чего вы отправляете копии чеков брокеру, а спустя какое-то время ваш нотариус присылает вам письмо, мол, придите заберите чек который прислал ваш банк.

Взяв $10,000 я теперь жалею что не взял $20,000 — это была замечательная возможность сделать больше ремонта на годы вперед. Очень рекомендую брать если дают.

Это место где математика не совсем работает: $20,000 + проценты на 20 лет вперед получается очень невыгодно, скажете вы и с математической точки зрения будете совершенно правы, но мы люди — не всегда роботы, и при среднем и равномерном в течение года доходе для нас большая сумма одним куском имеет намного больший вес чем та же сумма, разделенная на 200 равных частей. К сожалению, такие вложения как ремонт или покупка дома или машины требуют много денег и сразу, мы же обычно можем производить только небольшие суммы, зато с завидной периодичностью, поэтому субъективно для нас $20,000 > 200 * $100.

Ожидание

Дальше получилось что до въезда еще больше месяца, а делать, вроде как, и нечего. В это время нужно послать письмо владельцу съемной квартиры, уведомив его о том, что мы съезжаем, нанять людей на покраску дома, созвониться со страховым агентом (хотя в страте и так все застраховано — это так, при желании увеличить страховые выплаты), позаботиться о переезде — либо попросить грузчиков либо нанять друзей и рентовать грузовик. Это — хорошее время чтобы перевести детей в новую школу, чтобы изменить везде свой адрес.

Нотариус

За пару дней до обозначенной в договоре даты передачи владения недвижимостью (completion date) мы встречаемся с риэлтером у нотариуса, где подписываем бумаги и сводим дебет с кредитом:

С одной стороны — вся сумма ипотеки, присланная банком нотариусу напрямую + сумма уже вложенного залога. С другой — окончательная цена дома, доля городских налогов и коммунальных услуг на остаток года, уплаченная прежним владельцем, небольшие издержки передачи имущества для страты и города и, конечно, сами услуги нотариуса (которые составили почти $1000, кстати).

Также сюда добавляется налог на недвижимость если вы от него не избавляетесь и при покупке нового жилья — налог с продаж (НДС) — об этом я расскажу в следующем посте о способах сэкономить при покупке недвижимости в Канаде.

Completion Date — день когда вы официально становитесь владельцем. Possession Date — день когда вы получаете ключи, с этого дня вы платите за все коммунальные услуги и пр.

Остается принести сертифицированный чек на подсчитанную разницу — и вы становитесь домовладельцем. Не сразу, конечно, а в день и час, указанный в договоре. Отдельно там же указана дата и время передачи вам ключей (possession date) — можно начинать ремонт.

Покупка техники

Расскажу о ней поскольку это было целое приключение (хорошее, увлекательное) длиной в три месяца. Заказывать новую технику мы пошли когда сделка была еще не завершена но уже неизбежна. Дело в том что, здесь в Ванкувере жилье и за миллион продают и за $2000 в месяц сдают с допотопной, уродской, но, как на зло, работающей техникой.

Наша кухня перед покупкой

Для начала мы пришли в Sears за час до закрытия, поймали продавца и стали тыкать пальцами: это и вот это и еще вон то заверните и доставьте по адресу через два месяца. Но это только присказка, дальше началась сказка.

На кассе консультант сказал:

— Так, смотрите, я также пробиваю вам вот эту книжицу с купонами за $29 потому что, смотрите, я тут же вырываю из нее листик и опа… он дает вам почти $500 возврата. — Ээээ… ок. — Теперь смотрите, вы хотите оформить нашу кредитку? На вашу сумму заказа вы получите $1,000 назад если оплатите ею же. — Давайте. — Теперь смотрите, вот эта стиралка и сушилка что вы заказали, стоят $1,999.99, но, увы, на сайте наших конкурентов они стоят $1,499, поэтому мне ничего не остается как пробить их по этой цене. — Ээээ…

— Дальше, смотрите, если в течение 90 дней любой товар что вы купили подешевеет на нашем сайте или у конкурентов, вы тут же пишите мне, мы вам вернем разницу.

Черный дом в Канаде

Интерьер

Компания друзей из Бельгии купила дом в канадской глубинке, а брюссельское дизайн-бюро Instore добавило немного дьявольщины в этот райский уголок.

Никто уже не помнит, кто именно предложил купить дом в Канаде, но вся компания немедленно согласилась: если пять семей каждый год проводят каникулы в Квебеке, будет явно дешевле купить дом в складчину, чем жить в гостиницах.

К дому прилагается 500 гектаров леса. Более уединенное место придумать трудно.

Требование к дому у друзей было одно – как можно дальше от цивилизации. Бельгийцы, жители одной из самых густонаселенных стран мира, на каникулах хотели отдыхать от криков соседских детей и запаха чужих шашлыков.

Гостиная. Диваны Magnum, Flexform; кресла, обитые шкурами, Lella, Zanotta; торшеры Tolomeo, Artemide.

Дом быстро нашелся, да такой, о каком никто и не мечтал. В почти необитаемых Лаврентийских горах, на берегу озера, окруженного лесами, и с полутысячей гектаров земли в придачу. Становиться крупными землевладельцами друзья не собирались, но кто же откажется от такой железной гарантии уединения? До Монреаля двести километров, до ближайшей деревни – пятнадцать, единственные живые существа, которые могут потревожить хозяев дома, – это медведи, да и те не отличаются навязчивостью.

Столовая. Красная картина бельгийской художницы Доминик Дегельдр — единственное цветовое пятно в доме. Мебель сделана на заказ по дизайну бюро Instore; светильники Tolomeo, Artemide.

Собственно дом тоже вполне устраивал компанию. Простой, бревенчатый, традиционно канадский, даром что построен для одной австрийской рыболовной организации в 1990-х годах. Пересмотра требовали только планировка и дизайн. Бельгийцы хотели сохранить загородный дух, но так, чтобы интерьер выглядел лаконично и современно.

Кухня. Мебель сделана на заказ по дизайну бюро Instore; светильник, Tolomeo, Artemide.

На помощь было призвано брюссельское бюро Instore. Они довели количество спален и ванных до пяти, по количеству семей, подобрали неброскую современную мебель и выкрасили интерьер в угольно-серый, почти черный цвет. Единственное исключение сделано для ярко-красной монохромной картины.

На втором этаже разместились пять спален, каждая со своей ванной.

Бельгийцы обожают серый, а вот желтый цвет новой сосновой доски не переносят на дух. Не многие осмеливаются на total look и столь темный оттенок, но хозяева вместе с дизайнерами посчитали, что за окнами и так столько цветов, что не надо добавлять новых. Между собой они называют дом “чертова хижина”, имея в виду не проклятия, а вполне позитивное выражение “чертовски хорош”.

КанадаКвебекДомаЧерныйБревенчатые домаИнтерьер